Спад пройден и маячит дефицит — эксперты о рынке жилья в Казахстане

Рынок жилой недвижимости Казахстана находится на этапе возобновления роста цен. Такого мнения придерживаются опрошенные BaigeNews.kz аналитики. Их мнения расходятся касательно сроков — кто-то считает, что двузначный рост цен вернётся в 2024 году, другие прогнозируют это в 2025 году. 

Переоценка рынка жилья

Аналитики инвестиционного банка Halyk Finance отмечают, что в Казахстане в 2023 году вследствие cнижения спроса (количество сделок с недвижимостью в 2022-2023 годах падало примерно на 20% ежегодно) рост цен на первичное жильё замедлился до 4-6%, а на вторичном рынке квартиры даже подешевели. В 2024 году, по их прогнозам, будет умеренное восстановление спроса. 

"Мы считаем, что остановка спада цен на жильё может стать определённым триггером для восстановления интереса к рынку жилья в противовес депозитным ставкам, которые начнут снижаться", — отмечается в обзоре Halyk Finance.

В 2024 году в инвестбанке ожидают роста цен на первичное жильё до 6-8%, а на вторичное — на 3%.

"В текущий момент мы наблюдаем определённую переоценку всего рынка. В таких условиях спрос с первичного рынка может частично перетечь в пользу готового к заселению жилья на "вторичке", — отмечается в обзоре. 

Дефицит нового жилья

Международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин считает, что в 2023 году завершилось падение рынка жилья в Казахстане и в 2024-м начнётся рост. По его словам, после пика потребительского спроса в 2021 году (количество сделок купли-продажи жилья составило 606 тысяч) происходит откат к естественной ёмкости рынка в размере 350 тысяч сделок в год (в 2022-м их число составило 466 тысяч, в 2023-м — 371 тысяча).

"В 2024 году, по моему прогнозу, мы зафиксируем рост стоимости квадратного метра на 12-15% в среднем по Казахстану (вторичное и первичное жильё). А уже в 2025 году эти проценты могут быть значительно больше — 20-25%, так как будет формироваться дефицит нового жилья", — сказал эксперт. 

Он назвал факторы, помимо роста спроса, которые будут влиять на удорожание жилой недвижимости. В частности, в Астане акимат ввёл ограничения на строительство нового жилья из-за отсутствия необходимой инженерной инфраструктуры. 

"Пока инженерных сетей нет, будет искусственно сдерживаться новое строительство. А спрос начинает расти. В итоге спрос выше, предложение ниже, цена вверх. "Вторичка" также будет расти в цене, потому что, если я не могу купить квартиру в новостройке, я пойду искать квартиру на "вторичке", — говорит Лев Тетин.

При таком раскладе, прогнозирует эксперт, в столице квартиры на вторичном рынке обгонят по цене жильё в новостройках. В Алматы же ситуация другая. 

"В связи с тем, что в Алматы наблюдается высокая сейсмическая активность, рост цен на вторичное жильё, особенно в многоквартирных домах, будет приостановлен. Но мы видим всплеск спроса на малоэтажную застройку — это жилые дома до 3-4-5 этажей и коттеджи. Соответственно, спрос начинает перераспределяться по разным сегментам жилой недвижимости", — отмечает Лев Тетин. 

Государство, по его словам, помимо обеспечения инженерной инфраструктурой, должно стимулировать развитие производства стройматериалов путём выделения дешёвого финансирования. Такие меры позволят снизить импортозависимость и себестоимость строительства жилья, а значит, стабилизировать цену квадратного метра. 

Где жильё дорожает быстрее всего

Что будет с ценами на жильё в каждом из трёх мегаполисов Казахстана, рассказал коммерческий директор компании Aulet Development Group Ернур Конахбаев. 

"По моей информации, до 2019 года в Астане на первичном рынке ежемоментно в предложении было 18 тысяч квартир. В 2019 году этот показатель вырос до 38 тысяч квартир, и на сегодняшний день предложение сохраняется в районе 30 тысяч. Из-за того, что спроса меньше, в 2024 году цены будут стагнировать, но в 2025 году и далее я предполагаю рост цен на "первичке" и на "вторичке" тоже. В Астане ограничена выдача разрешений на новое строительство. Эти 30 тысяч квартир в предложении "размоются", будет возврат к прежним 10-15 тысячам квартир, и если спрос сохранится, то после 2024 года цены в Астане будут расти", — говорит Ернур Конахбаев. 

В Алматы и Шымкенте он прогнозирует стабильный рост цен на первичное и вторичное жильё, поскольку там рынок, в отличие от столичного, не перенасыщен. 

"В Алматы осталось очень мало земельных участков в черте города. Плюс есть большие ограничения со стороны администрации города по этажности, инженерному обеспечению, а также требование, чтобы школа, больница были в шаговой доступности. В связи с этим проектов будет немного. В самом Алматы цены будут расти, так как и участки дорожают с каждым годом. Строительство жилья уже уходит в область и там достаточно доступные цены. Они считаются алматинскими проектами и будут нивелировать среднюю стоимость жилья", — считает эксперт.

Он называет Шымкент "самым живым и перспективным городом в Казахстане" на текущий момент, где есть очень большой потенциал для роста: 

"Игроков не так много на рынке, но платежеспособность населения достаточно высокая. И имеется спрос на хорошее качественное жилье. И стоимость аренды квартир тоже сохраняется на высоком уровне именно в хороших жилых комплексах. Таких в Шымкенте на сегодняшний день можно по пальцам перечитать — до 10 жилых комплексов на двухмиллионный город, это очень мало. Цены очень быстро растут в Шымкенте: сейчас средняя стоимость квадратного метра на "первичке" — около 400 тысяч тенге. Уже на этот год выходят новые проекты и цены в 600-700 тысяч тенге уже никого не пугают. Я предполагаю, что к концу года будут появляться уже премиум-проекты по цене чуть ли не миллион тенге за квадратный метр". 

Ернур Конахбаев считает, что запуск с 1 марта новой программы "Отау" (9-20-25) от "Отбасы банка" отразится на стоимости первичного жилья нижнего ценового сегмента. Квартиры этой категории застройщикам стало сложнее продавать из-за отсутствия доступных ипотечных программ. 

Дисбаланс цен в Астане

Эксперт по недвижимости в Астане Арман Абденов отмечает, что вторичное жильё в столице дешевеет только в определённых районах. 

"Идёт сильный дисбаланс цен по районам. В Астане растёт спрос на "вторичку" вместе с ценой в районах "Триумфальной арки", Abu-Dhabi Plaza, Ботанического сада, стадиона "Астана Арена", ТРЦ "Хан Шатыр", ЭКСПО. Это популярные районы с достопримечательностями, где развитая инфраструктура. Поэтому цена растёт и на первичное, и на вторичное жильё. Спроса меньше на старые дома, которым больше 7-10 лет, на правом берегу. Соответственно, там цена стагнирует и даже падает", — отмечает Арман Абденов. 

По его словам, 90% обращающихся к нему за помощью в покупке готового к заселению жилья оформляют ипотечный кредит и только 5-10% приобретают квартиры за наличный расчёт. 

При этом для желающих купить квартиру на вторичном рынке нет льготных ипотечных программ от банков второго уровня, а "Отбасы банк" значительно ужесточил условия выдачи займов. 

Застройщики запускают акции, чтобы продать менее востребованные у покупателей квартиры с большой квадратурой, говорит Арман Абденов. 

И отмечает, что в феврале, в преддверии запуска новой программы "Отау", которая может быть фактором изменений на рынке жилья Астаны, покупательский спрос заметно снизился.