Высокие цены и дефицит жилья прогнозируют эксперты в Казахстане

Казахстанцев призывают задуматься о покупке жилья в ближайшие полгода. К чему такая спешка и что будет, если не успеть обзавестись собственными квадратными метрами до марта следующего года? Журналист BaigeNews.kz поговорил с архитекторами, риелторами и экспертами в сфере недвижимости.

Столичный житель Адиль Нуртазин мечтает о собственном жилье уже несколько лет. Перебрав все возможные ипотечные программы он, кажется, определился с банком и суммой, но никак не может выбрать район, где будет жить. В этом вопросе продумать нужно все: доступную транспортную инфраструктуру, наличие школ и больниц, а также мест для отдыха, таких как парки.

"Я рассматривал районы "Нура" и "Есиль", так как они расположены недалеко от работы и имеют, как мне кажется, хорошую инфраструктуру. Например, на улицах Туран, Бектурова, Толе би и Анет баба, есть круглосуточные магазины. Правда массовая застройка, которая  не прекращается там несколько лет меня смущает. Много грязи весной, а летом во многих местах невозможно пройти после дождя. К тому же эти не везде есть ливневки. Правый берег я вообще не смотрел, из-за пробок будет тяжело добираться до административного центра. Поскольку я планирую приобрести квартиру на долгий срок для семейной жизни с детьми, мне важна наличие школы в районе, а также низкий уровень преступности", - делится планами молодой человек.

(из личного архива Адиля Нуртазина)

Немаловажен и факт будущего развития района, где будет жить молодой человек. О планах на столицу в ближайшие годы рассказал заместитель генерального директора и главный архитектор ТОО НИПИ "Астанагенплан". Интенсивная комплексная застройка, по словам Даурена Ердененова, сейчас продолжается в нескольких районах. Это аллея "Мынжылдык" и территория южнее карагандинской трассы в районе ТЦ "Метро", проспекты Мангилик Ел, Туран, вдоль улицы Асан Кайгы и южнее жилого массива Тельмана.

"Для сбалансированного развития территорий столицы, и с учетом того, что правый берег Есиля – это исторически сложившаяся часть города, где проживает большая часть населения столицы, требует комплексной реконструкции, ведется планомерная, постоянная работа. Генеральным планом были определены первоочередные районы реконструкции территории правой и левобережной части города, застроенной частным сектором без обеспечения инженерными сетями, недействующих производственных объектов с учетом нужд города по пробивке новых улиц и улучшению экологии. Предусмотрено увеличение темпов реконструкции", - рассказал Даурен Ердененов.   

Иными словами, от сноса двух и трехэтажных ветхих зданий следует перейти к комплексному демонтажу частных жилых домов. Районы, где это планируют сделать, весьма обширны. К примеру, у старого вокзала, у столичных рынков, вдоль улиц Валиханова и Кенесары, в микрорайоне Лесозавод, севернее проспекта Тлендиева и частично в районе Коктал. Эти здания эстетически не соответствуют статусу столицы и ухудшают экологическую обстановку, загрязняя воздух печным отоплением углем и отсутствием хозяйственно-бытовой канализации, считают в "Астанагенплан".

"Если говорить о территориях сноса и реновации, то под них попали районы комфортность проживания, в которых не соответствуют столичному уровню - отсутствуют инженерные сети, благоустройство, изношенный жилой фонд. В то же время, реализация проектных предложений генплана по сносу зависит от инвестиционной привлекательности и активности застройщиков, общей социально-экономической ситуации, как в городе, так и в стране", - ответил спикер.

(из личного архивак Даурена Ердененова)

По новому Генеральному плану до 2035 года площадь зон для отдыха горожан превысит  42,5 тысячи гектаров. Или по 18,7 квадратных метров на одного человека. Этого, по мнению Даурена Ердененова, достаточно с точки зрения градостроительных нормативов.

"До 2035 года предусмотрены новые городские и районные парки на площади более 3000 гектаров: между комплексом "Абу Даби Плаза" и территорией ЭКСПО - линейный парк, в районе аллеи "Мынжылдык"; в экологической зоне озера Талдыколь, а также в районах озера Майбалык и канала Нура-Есиль. Пешеходный бульвар Green line появится от улицы Анет баба до Омарова. Благоустроят территорию перед Акордой и реконструируют городские набережные", - поделился планами архитектор.

В основу принципов Генерального плана Астаны легли полицентричность, компактность и сбалансированность. При этом развитие транспортной инфраструктуры рассматривается как ключевая составляющая жизнедеятельности города, говорит Даурен Ердененов.   

"Полицентричное развитие города включает в себя размещение в городе нескольких равнозначных общественных центров, равномерно рассредоточенных по территории. Такая  модель способствует улучшению экологии и уменьшению транспортной нагрузки. В Астане до 2030 года планируется создать шесть планировочных центров. Площадь столицы разделена на 148 планировочных секторов с населением порядка десяти тысяч человек в каждом", - говорит эксперт.

Такой подход и обеспечит пешеходную доступность объектом образования и здравоохранения, не говоря уже о магазинах и мест отдыха. Таким образом, желающие купить жилье в столице могут понять, где будет лучше приобрести недвижимость. Согласно данным Бюро нацстатистики с января по октябрь стоимость квадратного метра в новостройках по стране выросла на десять с половиной тысяч тенге.

Директор агентства недвижимости Метры Галым Искаков считает, что в следующем году цены на квартиры будут однозначно расти. Во-первых, это связано с курсом доллара. Большая часть закупочных стройматериалов является импортными, и застройщик закладывает их в смету. Когда рост американской валюты остановится пока не может  сказать никто. Эту разницу тоже будут считать, чтобы не попасть в кассовый разрыв.

(из личного архива Галыма Искакова)

"Второй немаловажный момент - это вводимое в эксплуатацию жилье, объемы которого  сократились практически в три раза по отношению к 2021-2022 годами. Спрос продолжает расти, но предложений мало. Застройщик это видит и будет поднимать цену из-за дефицита жилья. Как мы знаем, у нас на душу населения приходится около 25 квадратных метров вместо положенных 35 квадратов. Ну и третий, также важный момент, который все обсуждают, - это НДС. Уберут льготу, которая длится с 2001 года. Ее связывают с ростом  цены на недвижимость, хотя я с этим не согласен. Там было очень много факторов, почему стоимость жилья выросла с 2001 года в 21 раз. Это непосредственно связано с инфляцией нашей валюты. Думаю, в следующем году недвижимость подорожает на 15-20 процентов", - рассказывает эксперт. 

Эксперт в сфере недвижимости поясняет, что новшество вступит в силу с 1 января 2026 года. Застройщики будут стараться сдать дома до этого срока. Но жилые комплексы, которые начнут строительство уже в марте следующего года, соответственно, однозначно подорожают.

"Моя рекомендация, конечно, успеть приобрести жилье как можно раньше, пока этот ажиотаж не начался с февраля-марта 2025 года. Что касается цен в регионах, точно не смогу сказать, но есть приблизительные данные для ориентации. Там стоимость квартир не меньше, чем в Астане. Строят мало. Нужно также учитывать тот фактор, почему растут цены на недвижимость в регионах? Там уже 90% домов они устарели. Процентов, наверное, 20-30  точно скоро нужно сдавать под снос. И в связи с этим цены продолжают. Спрос есть, и застройщики очень хорошо могут там заработать", - рассказал Галым Искаков. 

Ранее мы писали о росте количества ипотечных займов. Треть жителей страны покупают квартиры в кредит. Общая сумма ипотеки, которую взяли казахстанцы в банках в октябре, превысила 220 миллиардов тенге. Это на 9 % больше, чем месяцем ранее.