Ремонт домов, переход на ОСИ, внедрение передовых технологий – как решаются проблемы ЖКХ

Сфера ЖКХ в Казахстане всегда была проблемной: высокий износ инфраструктуры, нехватка профессиональных кадров, неэффективность управляющих компаний. О том, что делается в этом направлении и какие задачи решаются в первую очередь, в беседе с журналистом Baigenews рассказал управляющий директор АО "Казцентр ЖКХ" Нурбек Сериков.

— Нурбек Нуржанович, какие механизмы по решению проблем ЖКХ вырабатываются вашим центром? Как ваш центр участвует в жилищно-коммунальных вопросах?

— АО "Казцентр ЖКХ" образован в 2009 году с целю модернизации сферы ЖКХ, является подведомственной организацией Комитета по делам строительства и ЖКХ Министерства промышленности и строительства РК. Если помните, в 2011 году была запущена Программа модернизации ЖКХ. В тот же год запущена программа Акбулак по питьевой воде. Казцентр ЖКХ оказывал меры методологической поддержки. Центром разработаны более 100 нормативно-технических документов. Это – методики расчётов потребления, проведения энергоаудитов, типовые решения по управлению. Всё, что необходимо для специалистов ЖКХ, в этих нормативно-технических документах имеется.

Также в 2012 году нашим обществом проведён пилот по капитальному ремонту с термомодернизацией, приборизацией многоквартирного жилого дома в Астане. Результаты сразу были колоссальными. Во-первых, это внешний вид. Во-вторых, энергоэффективность дома. Мы "обкатали" механизм возвратной реализации. Затем этот же механизм был применен в государственной программе, по которой было отремонтировано более 3,5 тысяч домов.

Мы также оказываем поддержку Комитету по делам строительства и ЖКХ в рамках разработки нормативно-правовых актов и выработки законодательных рекомендаций. Наши эксперты всячески участвуют в рабочих группах, на наших площадках проводятся пилоты.

Мы оказываем всестороннюю поддержку местным исполнительным органам: где-то осуществляем организационные вопросы, консультируем, взаимодействуем с общественностью, профессиональными ассоциациями в секторе ЖКХ.

Реализовываем меры по повышению квалификации специалистов ЖКХ. Так, с учетом развития рынка разработали программу обучения: в Евразийском национальном университете проводилось обучение председателей ОСИ, управляющих менеджеров. Всячески помогаем в вопросах аттестации и сертификации управляющих. Сейчас это осуществляется рынком.

Сфера ЖКХ делится на несколько уровней в зависимости от зоны ответственности: собственники квартиры, ОСИ и обслуживающие организации, субъекты естественных монополий. Мы работаем с каждым из этих уровней. Если с жильцами мы можем провести только пропаганду энергосбережения или эффективного потребления воды, то с ОСИ мы очень плотно работаем по части выработки механизмов капитального ремонта, энергосбережения. Так, одним из направлений по энергосбережению у нас является программа по приборизации. Наша организация предоставляет субъектам естественных монополий льготный механизм приборизации. Это общедомовые приборы учета тепла и воды. Треть от общереспубликанского приборного парка общедомовых приборов учета или порядка 10,6 тыс.единиц была реализована в рамках нашей программы через наше общество. Это умные приборы по учету общедомового потребления.

По третьему уровню у нас есть механизм бюджетного кредитования и субсидирования займов международных финансовых организаций по организации строительства и реконструкции систем тепло-, водоснабжения и водоотведения. С 2015 года запустилась программа, в рамках которой бюджет не просто выделяет безвозвратные трансферты на реализацию проектов, а теперь выделяет на возвратной основе. То есть возврат в течение 20 лет, под 0,01%. Это практически даром. Еще и 6 лет льготный. По данному механизму наша организация является поверенным агентом. В наши задачи входит рассмотрение проектно-сметной документации, соблюдение принципов энергосбережения, применения новых ресурсосберегающих технологий, финансовое рассмотрение заёмщика на финансовую состоятельность. В рамках данного механизма обществом рассмотрено более тысячи проектов на общую сумму 900 миллиардов тенге. По итогам рассмотрения профинансировано порядка 396 проектов на сумму 284 миллиарда тенге. По итогам реконструировано и построено 3 392 км инженерных сетей, 29 котельных и 94 единиц других инженерных объектов.

Мы работаем с международными финансовыми организациями. Некоторые наши субъекты брали займы по линии ЕБРР как на снижение износа, так и на улучшение менеджмента качества.

Одним из приоритетных направлений Казцентра ЖКХ является программа по реконструкции и строительству канализационно-очистительных сооружений в городах. Этот вопрос касается не только приведения инфраструктуры водоотведения в порядок, но и обеспечения защиты окружающей среды и водных ресурсов. Программа предусматривает строительство и реконструкцию канализационно-очистительных сооружений в 68 городах. Мы являемся координаторами реализации проектов канализационно-очистных сооружений по различным источникам финансирования: международные займы, выпуск облигаций по линии Байтерека, ГЧП, обычные трансферты.

Также мы являемся аналитическим центром в сфере ЖКХ. Ведем анализ, учёт, сбор текущего состояния инженерной инфраструктуры и жилищного хозяйства. По механизму ГЧП в прошлом году запущена информационная система централизованного сбора данных в сфере ЖКХ. Мы являемся администратором данного портала. Бюджетные средства на его создание не привлекались. Он реализован по механизму ГЧП. Сейчас идёт работа по наполнению информационной системы и её интеграции с госбазами данных, подключению субъектов естественных монополий, чтобы передавали данные по начислениям, показаниям и приборам учета. В первую очередь накопление таких данных позволит оценивать уровень потребления каждого дома, предоставлять аналитику по энергоэффективности каждого такого дома. Ещё одним из приоритетов, который мы видим, это вопросы автоматизации. Это то направление, которое позволит исключить человеческий фактор в вопросах объективности информации формируемой субъектом естественной монополии. То есть все участники ЖКХ смогут видеть баланс водопотребления от источника до конечного потребителя. Сразу будут видны возможные утечки, коммерческие потери. Будет проводиться предиктивная работа по ремонтной кампании.

Ещё одним нашим направлением является привлечение новых технологий. У нас в ведении находится научно-технический центр развития ЖКХ, в рамках которого реализуется финансово-экономическое обоснование по созданию лабораторий. Это лаборатории ЖКХ по энергоаудиту, воде, строительным материалам. Всё, что создает основу для более эффективного ЖКХ.

— Расскажите подробнее модернизации ЖКХ в Казахстане. Насколько остро вопрос ремонта домов стоит у нас в стране? Сколько всего в республике домов, требующих ремонта? Сколько объектов ЖКХ отремонтировано, сколько инженерных сетей модернизировано?

— Ремонт домов – это всегда актуальная тема. После развала Советского Союза нам достался очень большой парк многоквартирных жилых домов разных годов постройки. Это – сталинки, хрущёвки, брежневки, ДСК. Каждый дом в соответствии со строительными нормами в периоде 25 лет требует капитального ремонта. Мы не говорим о покраске и побелке, мы говорим об инженерной инфраструктуре, фасаде, крышах, приборизации, установке автоматических тепловых пунктов. У нас порядка 54,5 тысяч многоквартирных жилых домов. Из них порядка 18 тысяч домов требуют капитального ремонта. У них наступил 25-летний срок. Следует отметить, что законодательство позволяет жильцам копить средства на ремонт дома. Это на самом деле очень хороший механизм стимулирования. Жильцы не зависят от бюджета, а могут сами проводить элементы капитального ремонта. С начала реализации программы, то есть с 2011 года, было отремонтировано около 3,5 тысячи домов. Большая часть из них отремонтирована по механизму возвратного финансирования. То есть дают льготный период, период возврата, определенная процентная ставка, может быть, даже без процента. Жильцы понимают это и вкладываются. Мы ставили задачу – выработать механизм, когда жильцы сами могут контролировать и обеспечивать максимальное участие в состоянии многоквартирного жилого дома.

С 2020 года запущен механизм бюджетного кредитования. Он по сути схожий, но здесь идёт прямое предоставление кредитов объединению собственников имущества.

— Самой громкой реформой сферы ЖКХ является переход КСК в ОСИ. Скажите на какой стадии сейчас переход на ОСИ? В чём плюсы данного объединения?

— По данным местных исполнительных органов порядка 6 тысяч домов перешли на форму управления ОСИ, 39 тысяч – на форму простого товарищества. На самом деле, более экономически способным работать является форма объединения собственников имущества. Так как это юридическое лицо и может открывать счёт. Жильцы могут прозрачно видеть работу ОСИ. ОСИ может привлечь квалифицированных специалистов -управляющих менеджеров или управляющие компании. После того как реформа запустилась у большинства домов, которые годами зависели от многодомных КСК и не имели возможности не выйти оттуда, не каким-то образом повлиять на решение КСК, получили возможность самостоятельно содержать свой дом. Эта самостоятельность, возможность самоуправлять и самоорганизовываться повысило качество. Большинство домов, которые в ОСИ работают, сразу оценили. Понятно, первое время дом не дофинансирован. Сейчас жильцы понимают, что деньги собираются на улучшение состояния их дома. Эффективность есть. Надо повышать гибкость работников ОСИ. Работа в этом направлении продолжается. Сама суть реформы в том, чтобы повысить требование профессионализма к управляющим. Управляющий менеджер должен иметь сертификат, который подтверждает его квалификацию.

— Всё-таки в адрес ОСИ звучит очень много критики. Даже со стороны главы государства. На совещании по вопросам социально-экономического развития президент сказал, что реформа, направленная на внедрение института ОСИ, не доведена до конца и мы с этой реформой ОСИ сильно ошиблись. Не будет ли ОСИ отменено?

— Сама идея правильная. Были ошибки в исполнении. Есть вторая форма – простое товарищество, которое не предполагает регистрацию юридической формы. Это создало условия, когда формально проведены собрания, осуществлен переход на простое товарищество, а фактически остаются под управлением тех же самых КСК. Вот здесь ошибка была не в идее, а в исполнении. Все созданные ОСИ стабильные, работают. Тем более запустилась регистрация ОСИ через онлайн-голосование. Это был очень сложный процесс. Требовалась интеграция частных систем с государственными для подтверждения статуса собственника. С марта этого года на одной из таких платформ запущена функция по возможности голосования с последующей регистрацией ОСИ. Уже 30 ОСИ онлайн зарегистрировались. В работе находятся порядка 200 домов. Такая цифровизация повышает удобство. Не всегда же жильцы могут собраться и проголосовать.

Требование по переходу осталось. 15 марта подписан закон, где выставили критерии по количеству квартир для форм управления. Есть малоквартирные дома до 16 квартир, где форму создавать не является эффективным и целесообразным. Они могут работать по непосредственному совместному управлению без создания юридического лица. Допустим, зачем утверждать тариф, если содержать маленький дом силами собственников легко. Простые товарищества – это от 16 до 30 квартир. И в случае домов свыше 30 квартир, которые перешли на форму простых товариществ, должны в ближайшие два года перейти на форму ОСИ. Если жильцы не могут определиться по вопросу выбора формы управления и провести голосование, акиматы могут назначить временную управляющую компанию.

— Какая работа ведется рамках нынешнего послания главы государства?

— Перед нами стоит комплексная задача по созданию карты инфраструктурных проектов, которые остро необходимо реализовать в каждом определенном пункте. Это крупные магистрали, канализационно-очистные сооружения. Наша организация не осуществляет непосредственное финансирование крупных инвестиционных проектов, мы обеспечиваем организационную часть и системное развитие.

В части политики водосбережения мы работаем с местными исполнительными органами по автоматизации производственных процессов. В части взаимодействия с международными организациями идет работа с немецкими организациями по вопросам внедрения и привлечения энергоэффективных технологий. Недавно апробировали в Караганде проект по санации канализационного коллектора. Санация проводится без вскрытия по принципу "труба в трубе". Это очень интересная технология. Этот проект дал возможность без остановки инфраструктуры, без раскапывания асфальта, без создания неудобств жильцам быстро провести работы.

В части теплоснабжения идет работа по внедрению новых теплоизоляционных материалов. В Караганде реализован проект по изоляции магистралей теплоснабжения наружного исполнения.

— Какие ещё инновационные технологии внедряются в сферу ЖКХ?

— Например, автоматизированные тепловые пункты и их аналоги в многоквартирных жилых домах. Их внедрение позволит снизить потребление тепла и дать реальную экономию жильцам. В данном направлении очень много возможностей привлечения исследователей и разработчиков для создания более эффективных и дешёвых аналогов. Тогда внедрение таких технологий возможно осуществлять в рамках энергосервисного контракта (ЭСКО), когда возврат осуществляется за счёт экономии, а не за счёт дополнительных взносов жильцов.

Большое внимание мы уделяем фасадным материалам, которые совмещают эстетику и теплоизоляционные параметры. Так, при капитальном ремонте учитывается не только теплоизоляция фасада, но и эстетический вид и единый архитектурный стиль.

— Привлекателен ли сектор ЖКХ для инвесторов?

— Вопрос привлечения инвестиций всегда был актуален. Для инвестора главное - иметь возможность "отбить" свои вложения, и получить прибыль. Инфраструктурный сектор ЖКХ – это естественная монополия, где тарифная политика регулируется законодательством. Соответственно любой инвестор будет оценивать свое участие в секторе ЖКХ с позиции возможностей тарифа. Главное – чтобы уровень тарифа был подъёмным для наших жителей. Например, проекты КОС в восьми городах будут реализовываться по механизму займа международных финансовых организаций. Возврат будет осуществляться через тариф, но при этом, для снижения влияния на тариф будут выделяться субсидии из государственного бюджета.

Ряд транснациональных компаний выражают заинтересованность взять под управление, допустим, целый водоканал города. Есть много таких примеров в мире. Когда инвестор заходит на долгосрочное управление, он заинтересован в обеспечении качества модернизации, стабильности системы. Поэтому это очень интересный механизм с точки зрения обеспечения надежности инфраструктуры. Параллельно необходимо внедрить механизмы контроля исполнения обязательств инвестора.

— Какой Вы видите сферу ЖКХ в будущем?

— Доведение уровня ЖКХ как в развитых странах: когда ты об этом даже не задумываешься. Открыл воду – чистая вода, включил свет – стабильное электроснабжение, зашёл в дом – приятная комфортная температура, вышел во двор – чисто, уютно. Наша цель – прийти к такому уровню жизни, когда жителям будет комфортно и за пределами своего дома: никаких пробок, ремонтных работ. Всё стабильно, планомерно и системно. Конечно, нельзя сравнивать европейские тарифы с нашими. У нас 10 центов, у них 4 евро за один кубометр воды. У нас совершенно разные уровни, но даже с этим мы стараемся прийти к такому стандарту качества.

— Спасибо за интервью!