О ситуации на рынке недвижимости Астаны высказался эксперт

С целью улучшить свой уровень достатка все больше казахстанцев из регионов устремляются в крупные города. Астана и Алматы стали основными точками притяжения для жителей отдаленных уголков страны. Ситуация приняла такой оборот, что мегаполисы уже не в состоянии достойно принять весь поток приезжих по одной простой причине – они изначально не были рассчитаны на такой масштаб внутренней миграции. В столице, например, столкнулись с большим дефицитом мощностей коммунальной инфраструктуры. В прочем, как отмечает президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов, коммунальный кризис наблюдается не только в столице. Своим видением ситуации он поделился в интервью корреспонденту BaigeNews.kz.

- В Государственной программе реновации и модернизации жилищного фонда города Астаны до 2028 года предлагается ввести ограничение на ввод жилых объектов в столице, исходя из возможностей коммунальной инфраструктуры. Как Вы считаете, насколько будет оправданной данная мера?  

- Вопрос дефицита мощностей в столице наблюдается. Я думаю, регулирование объемов строительства нужно было внедрить еще при переводе столицы в Астану. Изначально нужно было вести упорядоченную градостроительную политику, План детальной планировки качественно просчитывать, застройку и старого, и нового города. Сегодня мы видим проблему большой нагрузки на коммунальные сети в Астане – есть дефицит энергомощностей, водоснабжения, теплоснабжения. И такая проблема существует не только в одной столице, она во всех городах страны имеется. Но особенно это проявлено в городах республиканского значения, где сосредоточена высокая концентрация жителей. Мы как специалисты сферы недвижимости полностью поддерживаем это предложение. По нашему мнению, на сегодняшний день для того, чтобы предотвратить хаотичную застройку и нарастание коммунальных кризисов, действительно нужны меры по регулированию объемов строительства. Ранее этого не было, сегодня приходится уполномоченным органам задумываться над вводом таких правил. Правый берег не справляется с тем потреблением, которое запрашивают застройщики у уполномоченных органов и у поставщиков услуг.

В целом непростая ситуация сейчас складывается с теплоснабжением во многих городах Казахстана. В прошлом году мы все были свидетелями аварий на ТЭЦ, в этом году, скорее всего, тоже могут возникать ЧП в городах, где теплоэлектроцентрали и котельные пришли в негодность, устарели, амортизировались. Их на протяжении последних 20 лет не обслуживали должным образом. Этот вопрос на первом месте должен стоять в повестке у государства, профильных органов, местных исполнительных органов. Казахстан находится в резко-континентальном климате – летом у нас на юге очень жарко, зимой на севере очень холодно. Об улучшении жилищных условий казахстанцев можно будет говорить тогда, когда будет проведен ряд комплексных мероприятий по капитальному ремонту – ТЭЦ, котельных, систем водоснабжения, электроснабжения. На основании обновления и увеличения мощностей можно уже планировать ввод в эксплуатацию жилых площадей.

- В Казахстане миграционные потоки в основном устремлены в Астану и Алматы. Как их регулировать на фоне того, что у нас основные фонды в принципе и в областных центрах, в районах изношены?

- В первую очередь нужно обратить внимание на развитие регионов. У нас большая территория, основные региональные города расположены в разных частях света – на Западе, Востоке, Севере и Юге, то есть у нас есть и южная часть, и центральная, и восточная и северная. Единственный способ, который может остановить эти неконтролируемые миграционные потоки – повысить благосостояние населения в регионах, увеличить уровень заработных плат. В первую очередь нужны рабочие места, предприятия, заводы. Нужно принимать меры для того, чтобы люди оставались в регионах. Ситуация в сельской местности, уровень жизни, условия, оказывают влияние на миграционные процессы. Все начинается с аулов, которые сегодня утрачивают свою дееспособность. Сельчане переезжают в райцентры, далее в областные города.  Из регионов люди в поисках лучших условий едут в крупные города республиканского значения. Если бы была эффективная политика по развитию регионов, которая позволяла бы жителям в областях оставаться, получать образование, работать и получать достойную оплату за свой труд, люди бы никуда бы не уезжали, приносили бы пользу стране локально, не было бы такой миграции. При этом стоит понимать, что у нас все регионы могут быть самодостаточными. Северная часть профилируется на сельхознаправления, восточная – на промышленности, западная – на нефтянке.

К сожалению, сегодня мы имеем то, что живем на старом советском оборудовании, инфраструктура приходит в негодность. Это все нужно довести до ума, нужно принять действительно работающую комплексную программу, позволяющую провести капитальный ремонт на объектах коммунального обеспечения. В ее рамках также можно прописать меры по повышению благосостояния местных жителей. Далее уже может идти речь об урбанистике – благоустройстве городов, районных центров, моногородов.

Также необходимо, чтобы в регионах развивалась своя местная строительная индустрия, застройщики строили доступное жилье.

В регионах нужна реновация. На сегодня только в двух городах реновация проводится, но мы придем к тому, что она коснется и всех городов, особенно регионального значения. Там очень высокий износ жилищного фонда, много строений Советского наследия.

Реновацию при этом нужно начинать с инженерных, коммунальных сетей. Да, надо немного затянуть пояса по вводу в эксплуатацию жилья в крупных городах. Особенно это касается столицы, потому что в Астане жители не могут получить качественные услуги коммунальные, начиная от тепла, водоснабжения, электроснабжения, и заканчивая газоснабжением и канализацией.

В то же время регионы отстают по темпам строительства от Астаны и Алматы. Там в основном строят по госпрограммам жилые объекты - для социально уязвимых слоев населения. Строительные компании в регионах по большей части участвуют в тендерах и строят доступное жилье. В определенной степени это зависит от спроса. В моногородах, например, не многие могут позволить себе приобрести жилье. То есть специфика там такая, что нужно просчитывать платежеспособный спрос.   

- Президент в своем Послании народу Казахстана дал поручение переориентировать Отбасы банк на регионы и районные центры. Как это может повлиять на ситуацию в регионах?   

- Мы много лет тоже говорим – чтобы исключить спекуляции на квадратных метрах, надо развивать регионы, моногорода. Есть поручение президента, но Отбасы банк – финансовая структура, которая будет отталкиваться от того, насколько будет платежеспособный спрос населения в той или иной местности. То есть будет проводиться аналитическая работа, оценка ситуации, исследования, которые позволят определить срез – где необходимо присутствия Отбасы банка. 

- Как на стоимость жилья в Астане может повлиять мера по ограничению ввода в эксплуатацию жилых объектов? 

- Это палка о двух концах. Если в чем-то вводят ограничения, то возникает ажиотажный спрос, спекуляция. Но не надо на этот вопрос смотреть сквозь розовые очки. По большому счету сегодня у нас на рынке недвижимости стагнация наблюдается. Начинается уже мыслительная корректировка в головах, что стоимость квадратного метра несоизмеримо завышенная и не соответствует спросу, который имеется. Да, застройщики говорят, что себестоимость растет. Но если строительные компании продают, ориентируясь на долларовый эквивалент, тогда и потребителям индексацию заработных плат необходимо делать в связи с тем, что стоимость квадратных метров растет. Это же из области фантастики. Потянет ли бюджет это?

Сейчас мы видим планомерную корректировку стоимости жилья в столице. И в этом определенную роль сыграли стагнация, лимитирование льготных ипотечных программ. Для широких слоев населения в настоящий момент нет доступного банковского механизма приобретения квадратных метров, если не считать Отбасы банк.

- Что соответствующим образом влияет на спрос...

- Сейчас потребность есть, но нет денег у населения, нет возможности приобрести жилые площади. Когда эти возможности мало-мальски были, работали ипотечные программы, восемь из десяти сделок проводились через жилищные займы.