"Купил BMW, получил "Жигули". Дольщики известного долгостроя Нур-Султана недовольны помощью акимата

Известного столичного застройщика Сергея Котлярова осудили за двойную продажу квартир в долгострое МЖК "Шыгыс". Потерпевшими признали 33 дольщика и два ТОО. Впереди апелляция, а пока BaigeNews.kz рассказывает, как сейчас обстоит ситуация с самым крупным проблемным объектом Нур-Султана.

"Купил BMW, а получил жигули"

МЖК "Шыгыс" это не маленький объект, а почти целый микрорайон, который расположен недалеко от ТРЦ Khan Shatyr в столице. Это самый крупный долгострой в Нур-Султане, в покупку квартир в котором вложились около двух тысяч дольщиков. Большинство из них свои квартиры ждут долгие годы. Надежда на то, что застывшая стройка все таки станет жилым комплексом появилась у дольщиков "Шыгыса" с приходом акиматовской компании "Елорда құрылыс компаниясы" (ЕКК). Однако проблем от этого меньше не стало, считают дольщики. Несмотря на то, что стройка идет, еще неизвестно, получит ли каждый дольщик ключи от заветной квартиры.

Для того, чтобы достроить дома по госпрограмме, ЕКК рекомендовала дольщикам объединиться в ЖСК, чтобы заключить договор на завершение строительства. Это дало возможность отсудить площади у застройщика и быть их владельцами.

"На нашем объекте создали не одно ЖСК. Причем без учета мнения большинства. Среди наших соседей нашли людей, которые под этим подписались. Они пошли зарегистрировали эти ЖСК и нас поставили перед фактом. "Вступайте". Кто-то пошел, кто-то начал возмущаться, оспаривать. Потом эти ЖСК подают в суд на KAONTECH International (компания Котлярова. - прим. авт.) и забирают себе дом целиком с моей квартирой, например, и имуществом других людей. Мы в какой-то момент решили вступить в ЖСК. Но мы туда приходим, и выясняется: нужно сделать доплаты, чистовой отделки в квартирах не будет, дом удешевили. Дом построен в 2016 году. Изначально оговаривалось, что будет гранит, травертин, штукатурка. Сейчас по факту – одна штукатурка. Убожество", - говорит дольщик Данияр Абенов.

Он считает, что права многих дольщиков, вступивших в ЖСК, ущемляются. Но люди на это пошли, потому что это дает им хоть какую-то надежду на получение своих квартир хотя бы в черновой отделке .

"Некоторые думают: "Ну доплачу, ремонт сама сделаю". Они людей поломали просто. Люди в конце, даже когда получат свои квартиры, не будут удовлетворены в полном объеме. Сейчас те, кто получает квартиры в черновой отделке, тратят на ремонт от двух до четырех миллионов тенге. При условии что в далеком 2012 году они оплатили квартиру вместе с чистовой, они предполагали, что не понесут дополнительных затрат. Но с момента того, как вошли в ЖСК, они полностью подчиняются председателю. 30 000 тенге - вступительный взнос, 3000 тенге - ежемесячный членский взнос, "то хотим, это хотим". И люди вынуждены. Госпрограмма должна была решить вопрос обыкновенного рядового человека, чтобы он просто мог получить свое имущество. В итоге мы получаем его не в полном объеме, и дом удешевленный до безобразия", - возмущен Данияр Абенов.

"Девять лет назад ты купил BMW. Проходит девять лет и тебе выгоняют "Жигули". Ты говоришь: "Я же не это покупала!". А они: "Но вот же руль, четыре двери, четыре колеса. Едет же? Едет! Все! Что тебе еще надо?". Вот что они сейчас делают. При этом деньги им государство выдало на BMW, а они покупают "Жигули", а разницу себе. И отчитываются: "Автомобиль передан". А какой автомобиль - неважно. Мой дом изначально должен был строиться в травертине. Сложный фасад, металлоконструкции. На картинке идеально. По факту это сарай", - возмущен Данияр Абенов.

Данияр Абенов

Но проблема еще и в том, что окончательное решение - получит ли конкретный дольщик свою квартиру или нет, принимает председатель ЖСК. И на его решение не может повлиять государство, потому что не имеет права вмешиваться в деятельность самостоятельной организации.

"Из республиканского бюджета выделили деньги, на которые ЕКК строит дома. По теории дальше квартиру должен получить дольщик с участием ЕКК. Но ее получает ЖСК и только потом передает дольщику. Все зацикливается на председателе ЖСК. Все деньги, вся махина сводится к тому, что эти люди в рамках своего ЖСК решают – кто получит квартиру, а кто нет. С этим я столкнулся. Я пришел к председателю ЖСК: "Вот мои документы, мои чеки – принимай". Мне отвечают: "Не приму". Все! Для меня госпрограмма не работает. Они мне отказали, я ничего не могу сделать. Мне пришлось создать свое ЖСК. Теперь мы пытаемся судиться. Так получилось, потому что ЕКК напрямую с людьми работать не хочет. Боится. Потому что прямые отношения - это прямая ответственность. Они не хотят этих рисков. Поэтому между собой и дольщиками ставят ЖСК. Они делегировали часть полномочий по госпрограмме частным лицам, которые им неподвластны. Они их не контролируют, не могут им приказать", - сказал Данияр Абенов.

Печальный пример, по его мнению, это ЖК "Столичный-2". ЕКК достроила объект, передала его в эксплуатацию. Но не все дольщики получили свои квартиры.

"Там председатель сошел с ума. Она людям говорит: 300 тысяч - вступительный взнос, и я отдам тебе квартиру. Многие физически не имели возможности это сделать – пенсионеры, одиночки. У меня у самого трех тысяч в кармане нет, не то что 300 тысяч. Многие на принцип пошли и стали судиться. Но суть в том, что государство деньги выделило, акимат работал, теперь один человек - председатель решает, кто там получит свои квартиры, а кто нет. И никто ничего сделать не может. ЕКК приглашали, когда люди бунтовали. Стоит представитель ЕКК и говорит: "Мы не можем вмешиваться в деятельность обособленного юридического лица. Мы вам дом построили - дальше это ваши гражданско-правовые отношения. Идите в суд". А какой тогда толк мне от этой госпрограммы?Какую отчетность они ведут? "Мы в этом году сдаем 21 дом". А сколько людей? В доме 100 квартир, 100 дольщиков. Здесь равно или кто-то не получил? А может 80 получили, а 20 нет? А может наоборот - 20 получили, 80 нет? Где эта статистика? Нет единого реестра дольщиков" - задается вопросами Данияр Абенов.

57 домов-долгостроев достроят в текущем году в Нур-Султане

Один из поводов, по которому дольщику ЖСК может отказать в выдаче квартиры, это цена за недвижимость. К примеру, если председателю ЖСК цена, по которой дольщик когда-то заключил договор с застройщиком, покажется слишком низкой, он может потребовать доплатить.

"У меня помимо квартиры в "Шыгыс" есть коммерческое помещение. За девять лет ожидания я пришел к застройщику и говорю: "Слушай, у меня такое ощущение, что я тебе ничего не должен. Девять лет жду – деньги потерял, семья развалилась, нервов сколько потратил". "Да, ты мне ничего не должен". И он мне меняет стоимость договора на первоначальный взнос. То есть я для себя таким образом сделал компенсацию. Им это не нравится. Это абсолютно законная сделка. Но им не нравится сама цена. Сейчас ЕКК подала на меня в суд о признании данной сделки мнимой. Мне заявили что я должен доплатить по рыночной стоимости. Я прождал хрен знает сколько, и теперь должен оплатить по рынку. Какой смысл тогда вообще всей этой истории? Если у меня есть такие деньги, я тогда просто куплю нормальное помещение в нормальном месте за те же деньги и все!" - сказал Данияр Абенов.

ЕКК могла бы сдать квартиры в "Шыгыс" в чистовой отделке и с качественным фасадом, считает Данияр Абенов. Потому что на объекте есть много свободных площадей, которые можно продать и вернуть все вложенные средства и даже больше.

"На объекте 1500 свободных квартир. Коммерческие помещения. Плюс дебиторская задолженность порядка семи миллиардов - те деньги, которые люди еще не заплатили. Этот объект самоокупаемый. Госпрограмма - это не милосердие, не просто так. Они нам строят, но взамен забирают свободные площади. Они не теряют деньги. Но если это сделка, она ведь должна быть обоюдно выгодной. Но из сметы убрали чистовую отделку и сэкономили 600 миллионов. Убрали фасады и сэкономили еще 400 миллионов. Один миллиард дополнительной прибыли, которую они направят на погашение задолженности по другим объектам. Где они ушли в минус? "Шыгыс" для них возможность за счет огромного количества свободных площадей закрыть свои косяки. Помимо того, что они пересмотрели технические характеристики как квартир, так и домов, они еще полезли к нам в карман, требуя, признать мнимыми некоторые наши сделки", - сказал Данияр Абенов.

"Дома строят по ПСД 2012 года"

Есть еще одно условие, которое должны выполнить дольщики, чтобы получить готовые квартиры. Оно также прописано в постановлении акима столицы Алтая Кульгинова.

"Аким в своем постановлении решил, что я получаю квартиру на основании решения суда. То есть он меня обязывает принести для ЕКК постановление суда. Мы в МИИР РК писали письмо об этом постановлении, что оно грубейшим образом противоречит действующему законодательству. В МИИР это признали и рекомендовали акимату пересмотреть этот пункт, также как и пункт с ЖСК. В свою очередь акимат Нур-Султана сообщает, что ими ведется определенная работа по приведению указанного акта в соответствии с требованием законодательства. Министерство и сам акимат в ответе министерству подтверждают факт, что с этим постановлением что-то не так. Но никто ничего с этим не делает", - сказал Данияр Абенов.

Но министерство не может влиять на акимат, который подчиняется Правительству. Госорган вправе только дать рекомендации.

Несмотря на то, что ЕКК зашла на стройку, сроки сдачи домов не раз отодвигались. Данияр Абенов причиной считает то, что тендера разыгрывали на основании ПСД 2012 года. В то время как сейчас цены на строительные материалы уже сильно выросли.

"Срок сдачи дома первой очереди был октябрь 2020 года. Сейчас август 2021 года. Они до сих пор его не закончили. Потому что они тендер разыграли с ПСД от 2012 года. Чтобы продолжить строительство, подрядчики из своего кармана компенсируют разницу в ценах и покупают стройматериалы. Вот такая госпрограмма. В итоге они не могут закончить объект. Срок уже перенесли на декабрь 2021-го", - сказал дольщик.

"Многие подрядчики не хотят связываться с дольщиками" – Кульгинов

"Оттого что Котлярова посадили, денег у нас в кармане не появилось"

На Сергея Котлярова за эти годы уже заводили уголовное дело, но прекращали - застройщику удалось доказать, что стройка "заморозилась" из-за того, что не хватило денег. Но в этом году его все же осудили по обвинению в мошенничестве, в частности, за двойную продажу квартир. Со стороны кажется, что хоть здесь справедливость восторжествовала. Но дольщики говорят, что им от этого уже "не холодно и не жарко". Более того, смогут ли они теперь требовать компенсацию от Котлярова, если его посадят, - тоже большой вопрос. Не исключено, что его компанию могут признать банкротом.

"Мне все равно - сидит он или нет. Денег в кармане от этого не появилось, квартира не появилась. Ничего не изменилось кроме того, что забрали последнюю возможность хоть что-то вернуть. Кто-то порадуется, что справедливость восторжествовала. А польза от этого какая? С кого мне теперь компенсацию отсуживать за чистовую отделку, которой они меня лишили, за срок ожидания? Для него это идеальный вариант. Он сейчас годик-два посидит, выскочит и никому ничего не должен. Может виноват, может нет. Теперь у Котлярова объект отсудил ЖСК, который передаст наши свободные квартиры ЕКК и те имеют право их продать. Потому что наши квартиры числятся как свободные. Мы не состоим в их ЖСК. Они теперь нас заставляют вступать в это ЖСК, которое решает, кому давать, а кому не давать квартиры", - говорит Данияр Абенов.

"Не было ни воды, ни отопления"

Есть дольщики, которые уже устали ждать свою квартиру, потеряли всякую надежду и через ипотечное кредитование приобрели квартиры у других застройщиков. Один из них пожелал остаться анонимным и рассказал свою историю.

"Вложился в стройку в 2016 году. У меня был небольшой домик в районе старого вокзала. Я решил расшириться и переехать на левый берег, который начал разрастаться. Но стройка нашего ЖК остановилась. Котляров говорил, что вот-вот построится. Шестой год уже ходим. Дом не построен. Одни обещания. Мы уже устали. Хочется уже выйти на забастовку. Его осудили, но никакой пользы от этого мы не получили. Его имущество арестовано. Наше дело не двигается. Я уже дочь замуж выдал, у меня уже внуки появились. Мне пришлось взять ипотеку, потому что снимать жилье было очень трудно. Сейчас оплачиваем ипотеку в месяц 170 тысяч тенге. Это тяжело, и я бы не переживал такой кризис, если бы получил вовремя свою квартиру. И особо я не верю в то, что мою квартиру сдадут в ближайшие годы", - сказал мужчина.

Но нельзя не признать, что хоть и медленными темпами, но где-то стройка все же идет. В некоторые дома люди заселяются еще до сдачи их в эксплуатацию. Строительный мусор, сменяющие друг друга рабочие, недоделанные подъезды - такую картину видят выходящие поиграть во двор дети.

Гульбаршын Абенова приобрела жилье через долевое участие в 2012 году. Ожидалось, что квартиру она получит в 2013 году.

"У Котлярова инвестиционно-строительная фирма. То есть дома строятся за счет инвестиций. Он пытался эти годы как-то достроить, но у него не получилось. В итоге его бедного посадили. Я считаю, что это несправедливо. Потому что, как могут быть двойные продажи в ЖК, где есть свободные площади? Чисто логически, как? Я понимаю, что если в доме 100 квартир, а продано 150. Но когда есть свободные квартиры, то как это может быть. Просто была цель посадить этого человека. Потому что по первой очереди госэкспертиза показала, что у него не только не было хищений, а он даже сверху потратил свои два миллиарда", - считает женщина.

В свою квартиру она заселилась в 2018 году, получила ее в черновой отделке.

"До этого скиталась по съемным квартирам. Тянуть аренду и ждать, когда этот дом достроят, уже не было возможности. Начинали мы в очень тяжелых условиях. Не было ни воды, ни отопления. Приходилось все самим таскать, ходить в туалет непонятно куда. Но мы все это преодолели. И когда появилась ЕКК, мы обрадовались. Думали, наконец, решат наши проблемы. Тем более дом был на 80 процентов готов. Кульгинов недавно давал интервью, якобы они тут внутренние коммуникации делали, окна - все это уже к тому времени стояло. Не знаю, зачем они это себе причислили. И вот идет четвертый год ожидания, когда достроят наш несчастный дом. И сроки все отодвигаются. Осталось благоустройство двора и фасад доделать. Но они удешевили дом как могли. Отняли у нас чистовую отделку, травертин, гранит в коммерческих помещениях. В итоге вы видите как выглядит наш дом на фоне всех красивых домов вокруг. Наши три дома как "бишара", говоря по-казахски. В 2018 году нам Котляров возместил отсутствие чистовой отделки по 7 500 тенге за квадратный метр. А кто-то три года не заселялся, потому что надеялся, что раз государство за это взялось, то достроят как надо. А теперь чистовую отняли, хотя строят на возвратной основе", - сказала Гульбаршын Абенова.

"Что интересно, из тех, кто заселился, никто документально квартиру не получил. Люди живут, но правоустанавливающих документов, что он хозяин, ни у кого еще нет. И что завтра взбредет в голову ЕКК, ЖСК, никто не знает. Никаких гарантий нет", - говорил Данияр Абенов.

"ЖСК нужны, чтобы дольщики были едины"

Но руководство ЕКК смотрит на ситуацию более оптимистично. Программу по завершению проблемных объектов считают уникальной, а застройщика Котлярова назвали недобросовестным.

"По рекомендации МВК мы приняли данный объект еще в 2018 году. Тогда у нас были заключены несколько договоров с KAONTECH International. Руководителем был Сергей Котляров. Ввиду того, что его инвесторы оказались несостоятельными, строительство велось медленными темпами, в итоге встало. МВК рекомендовала организовать на этих объектах ЖСК. Дольщики этих проблемных объектов объединились в юридическое лицо в виде ЖСК. Высудили эти объекты. И у нас появилось право и возможность профинансировать самостоятельно без участия предыдущего застройщика", - сказал управляющий директор ЕКК Максат Шаяхметов.

В первых четырех группах МЖК "Шыгыс" строительство идет. Все сделки с подрядчиками проводили в рамках законодательства о госзакупках.

"Все подрядчики определялись через портал госзакупок. На сегодня в первой группе ведется строительство с прошлого года, в ближайшее время завершим. По мере готовности дольщикам предоставляли ключи, чтобы они могли производить ремонтные работы", - добавил он.

Пришлось напомнить, что ключи передаются не напрямую дольщикам, а через ЖСК. Он ответил, зачем понадобилось привлекать подобные организации для решения проблем дольщиков.

"ЖСК - это общественное объединение, коллектив граждан объединился, чтобы завершить строительство своего объекта. Это их орган, форма образования, в котором они самостоятельно могут принимать решения. Зачем они нужны? В судебной практике, когда объект стоит и не завершается, недобросовестный застройщик является собственником этого объекта. Без получения права собственности на объект нет юридической возможности осуществлять его завершение. Чтобы дольщики стали правообладателями объекта и смогли в итоге получить свою квартиру – один из вариантов образовать ЖСК. ЖСК подает иск через прокуратуру в суд. Прокурор, участвуя от имени дольщиков, расторгает первичные договоры, взыскивает объект вместе с земельным участком и передает это все в ЖСК. Если бы передавалось все это на каждого отдельно, в индивидуальном порядке, им бы пришлось составлять единый договор на несколько сотен человек. Это теоретически возможно, но физически тяжело. Одна из причин – не все дольщики хотят этого. Тогда бы они встали, пока другие не согласились. ЖСК нужны, чтобы дольщики были едины", - считает Максат Шаяхметов.

Если возникают какие-то проблемы с председателем ЖСК, либо с решениями исполнительных органов, это можно обсудить на общих собраниях, рекомендует он.

"Да, к нам были обращения граждан о том, что ЖСК выставляет требования об оплате на содержание самого ЖСК. Они так называют поборы. У нас законодательно закреплено, что ЖСК – самостоятельный орган, который должен быть самообеспечен. На основании чего, какими средствами они будут владеть, чтобы заключить с теми же дольщиками договор и этот договор зарегистрировать в архитектуре. Договор должен быть в трех экземплярах. Это тоже расходы материальные, они должны покрывать. По закону есть основания для сборов – целевых. Членские, оплата паевых взносов. Паевые взносы - это оплата за свою квартиру. Если вопрос стоит в несогласии с политикой, проводимой ЖСК, тогда дольщик может поднять этот вопрос на общем собрании. Если вопрос на общем собрании не решился, он может обратиться в суд. Госорганы и иные лица не имеют права вмешиваться в деятельность ЖСК. Мы можем только проконсультировать дольщика, разъяснив каждому его права, как он может действовать. Если возникают такие вопросы, мы этим занимаемся", - сказал он.

Максат Шаяхметов поспешил заверить, что количество дольщиков, которые получат свои квартиры, фиксируется изначально.

"Когда мы заходим на объект, мы заключаем с ЖСК договор. Этим договором мы закрепляем количество дольщиков этого объекта. Мы проводим финансовый аудит ЖСК, сколько у него человек в объекте, и сколько должны получить квартир и какой площади. Уменьшать или увеличивать мы не можем. Потому что составляем финансовую модель. Уникальность программы в том, что деньги из бюджета нужно вернуть. И формируя финансовую модель, мы определяем количество свободных площадей, после продажи которых мы возмещаем бюджету средства", - сказал он.

О письме МИИР РК, где акимату рекомендовали пересмотреть эту норму, Максат Шаяхметов не был в курсе. Министерство также рекомендовало пересмотреть норму о том, что дольщик должен предоставлять документ из суда о праве на истребование своего имущества.

"Я не помню такой рекомендации МИИР о том, что нужно пересмотреть именно эти нормы. Для чего нужен судебный акт? Первые правоотношения между дольщиком и застройщиком состоялись на основании предварительного договора купли-продажи. Этот документ говорит о том, что он имеет право получить свою площадь только от застройщика. Если эти правоотношения будут продолжаться, у нас не будет основания и возможности передать этому дольщику его площадь. Поэтому он должен прекратить эти отношения, а прекращаются они в судебном порядке. Тем самым он подтверждает свое право требования на это помещение. Расторгнув этот договор, он взыскивает деньги и в качестве оплаты пая передает в ЖСК. У нас юридически закрепление идет в соответствии с законом о жилищных отношениях. Только после этого мы можем предоставить площадь. Мы с ЖСК заключаем соглашение о передачи площади после завершения строительства. Все площади, которые мы должны передать дольщикам, отражены в договорах совместной деятельности и права соглашения передачи имущества", - сказал Максат Шаяхметов.

Чистовой отделки от государства не будет, как и компенсации

Смириться придется дольщикам "Шыгыс" и с удешевлением строительства их домов.

"Сделки, которую заключали дольщики с застройщиком, на сегодня расторгнуты. Те условия, которые были перечислены в договорах, аннулированы. В рамках реализации госпрограммы ЕКК вправе завершать строительство без чистовой отделки с целью удешевления и эффективного использования средств, выделенных государством. Порядка 33 проблемных объектов было на начало года. Вдвое сократили количество. Эти деньги необходимы для строительства и других объектов. Ни один объект не сдается в чистовой отделке. При этом права дольщиков не ущемляются. Они имеют право взыскать денежные средства, которые будут вкладывать в ремонт с недобросовестного застройщика", - сказал Максат Шаяхметов.

Но как взыскивать деньги с бизнесмена Котлярова, который сядет за решетку, - открытый вопрос. И это не головная боль ЕКК. У акиматовской компании одна главная задача - достроить объекты.

"Как делать взыскание - это вопрос непосредственно самих дольщиков. Госорган за них взыскивать не будет, потому что не вправе. Дольщики должны обратиться с исковым заявлением. Я не знаю, взыскано ли с Котлярова все имущество. Кто ему должен, с каких денег дольщикам будут возмещать – вопрос не к нам, а больше к правоохранительным органам", - считает Максат Шаяхметов.

Сроки строительства, по его словам, у ЕКК срывались в прошлом году из-за пандемии.

"При входе на объект мы проводили все финансовые аудиты, мониторинг правоустанавливающих документов, наличия ПСД. Мы в этом году начали выдачу ключей уже в первой группе. По мере готовности блоков мы передавали в ЖСК ключи, ЖСК передает своим дольщикам", - сказал Максат Шаяхметов.

Он также добавил, что РГП "Госэкспертиза" дала положительное заключение на ПСД 2012 года.

"Я полностью не владею информацией. ПСД подлежит корректировке. Этот проект нам достался от застройщика. Мы, получив этот проект, должны были по нему разыгрывать конкурс. Госэкспертиза выдала положительное заключение на этот проект. Соответственно, мы уже не можем отклоняться от него. Тем более он уже начат. Если начат, то не подлежит перепроектированию. Корректировке - да. Поэтому на корректировку вышли после того, как выявили, чего конкретно не достает. На какие суммы и т.д." - сказал Максат Шаяхметов.

Он назвал планируемые сроки завершения строительства недостроенной части МЖК "Шыгыс".

"В текущем году в феврале мы начали передачу ключей первой группе. На сегодня порядка 300 членам ЖСК ключи были переданы. Во второй группе мы будем передавать до конца августа, в третьей группе - тоже до конца текущего месяца. Четвертая группа по планам - ноябрь 2021 года. По мере готовности объекта, если это будет безопасно для дольщиков, будем передавать квартиры дольщикам", - сказал он.

Но вопрос о том, все ли ключи дойдут до дольщиков и не сдвинутся ли сроки завершения строительства снова, остается открытым.