Пенсионные на покупку жилья. Разъясняем все нюансы

Ответы на эти и другие вопросы в материале BaigeNews.kz.

В конце января 2021 года в Казахстане запустили систему снятия части пенсионных накоплений на покупку жилья. Всего по стране таких вкладчиков, имеющих право снимать пенсионные накопления, более 761 тысячи человек.

"Отбасы банк" совместно с ЕНПФ запустили сайт, на котором публикуют актуальную информацию и инструкции по снятию ЕПВ. Но у многих вкладчиков до сих пор остаются вопросы, связанные со снятием пенсионных накоплений на покупку жилья. На самые актуальные из них BaigeNews.kz отвечает совместно с "Отбасы банком" и юристом Максимом Мостовичем.

---

Есть ли обременение на жилье, если его не приобретали в ипотеку?

"Пятилетнее ограничение на продажу жилья, распространяется только на случай, если жилье приобрели в ипотеку, и первоначальный взнос частично или полностью состоит из денег, взятых из ЕНПФ", - сказала директор департамента продаж и регионального развития АО "Отбасы банк" Рахиля Балтабаева

Во всех остальных случаях пятилетнего ограничения не будет.

---

Если пятилетнее обременение есть, но человек умер или сменил гражданство?

В правилах использования пенсионных накоплений на покупку жилья это не оговаривается. В "Отбасы банке" пояснили, что этот вопрос касается гражданского законодательства.

По словам юриста Максима Мостовича, если собственник имущества скончался, то по статье 1038 Гражданского кодекса его жилье переходит к наследникам (родственникам, свойственникам или иным лицам по завещанию) как единое целое – вместе с имеющимися долгами и ограничениями.

"Если наследники готовы принять обязательства по погашению долгов вместе с правами на имущество, им следует обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства. При несогласии выплачивать долги - также обратиться к нотариусу об отказе от наследства", - пояснил юрист

Если наследников нет либо все отказались от наследства, то оно признается выморочным имуществом и переходит в коммунальную собственность по месту открытия наследства.

В вопросе смены гражданства все не так однозначно.

"Во-первых, сменить гражданство при наличии долговых обязательств будет немного сложнее. Во-вторых, важно разграничивать, получил ли человек вид на жительство в Казахстане или нет. При наличии вида на жительство хозяин вправе также владеть этой квартирой", - отметил Максим Мостович.

При отсутствии вида на жительства, иностранец не имеет права владеть недвижимостью в Казахстане на праве собственности. Теоретически в этом случае срабатывает статья 252 ГК РК, согласно которой такое имущество должно быть отчуждено собственником в течение одного года с момента возникновения права собственности, если иные сроки не предусмотрены законодательными актами. Если собственник не сделает этого в указанный срок, то имущество по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению.

"Сразу поясню, что достаточной практики применения данной статьи в Казахстане просто нет. Возникает масса вопросов, на которые законодательство не даёт чётких ответов, как например: "Что если на момент смены гражданства прошло более одного года, с момента приобретения имущества?" "Кто из государственных органов обязан подать иски об отчуждении имущества?", - отметил юрист.

---

Можно ли снять пятилетнее обременение, если погасить ипотеку досрочно?

Да. При досрочном погашении ипотеки пятилетнее обременение снимается и человек может продавать жилье.

---

Могут ли пенсионеры снимать ЕПВ на покупку жилья, и повлияет ли это как-то на размер их пенсии?

Пенсионеры имеют право снимать 50 процентов от суммы, которая превысила порог достаточности. Это касается всех пенсионеров. Размер пенсии при этом изменится.

---

Если у человека уже есть ипотека, может ли он погасить остатки задолженности пенсионными деньгами и будет ли в таком случае жилье обременяться?

В этом случае обременения на жилье не будет.

---

Почему при снятии ЕПВ и получения кредита в "Отбасы банке" процентная ставка высчитывается со всей суммы, включая ЕПВ?

По правилам, чтобы получить жилищный заем, вы копите деньги три года на депозите. Набираете оценочный показатель – чем он выше, тем ниже процентная ставка. После того, как деньги три года пролежали на депозите, "Отбасы банк" дает клиенту кредит на недостающие 50% от стоимости жилья. За эти три года на депозит начисляются два процента от банка и 20 процентов - премии государства, на сумму не превышающую 200 МРП.

Если человек не хочет ждать три года и копить деньги на депозите и хочет взять ипотеку сразу, ему выдают промежуточный заем. По условиям промежуточного займа, деньги, которые принес клиент (допустим пять млн), вкладывают на его депозит, на который также ежегодно начисляется два процента годовых от банка и 20 процентов - премии государства, на сумму не превышающую 200 МРП. Потому что по системе жилстройсбережений деньги должны храниться три года в банке. А кредит ему выдают в 10 миллионов. Отсюда и процент на всю стоимость жилья.

"Деньги так или иначе должны лежать на депозите, потому что это не жилищный заем, а промежуточный. Но через три года этот заем становится жилищным и ставка по кредиту меняется. За то время, пока деньги лежат на депозите на него начисляется госпремия и премия банка, то есть он приумножается. И через три года идет перерасчет и снижается процентная ставка. Мы просчитывали – это намного выгоднее, чем брать кредит в банке второго уровня", - отметили в "Отбасы банке".

Это касается только тех людей, у которых нет депозита с трехлетним стажем. Если же депозиту есть три года, то человек может оформить жилищный заем и выплачивать процент только с той суммы, которую взял у банка.

---

Приобретая депозит, клиент также получает процентную ставку исходя из суммы вместе с ЕПВ. С чем это связано?

При выкупе депозита, процентная ставка зависит оттого, сколько времени копил продающий его человек, какая сумма на нем есть. По условиям должно накопиться 50 процентов от стоимости жилья. Если депозиту нет трех лет, то он будет ждать "своего часа", чтобы его можно было перевести в жилищный заем.

"Есть и депозиты, которые уже могут идти на жилищный заем, тогда и процентная ставка будет высчитываться только с суммы, которую мы выдаем, - пояснили в "Отбасы банке".

Люди покупают депозиты у держателей депозитов, а не у банка. Но стоимость этого депозита высчитывает банк по условиям, которые узаконены. Самостоятельно заниматься куплей-продажей депозитов запрещено.

---

Если человек выкупает квартиру полностью, и она не подлежит обременению, то почему необходима справка об обременении?

Полное название этого документа: "Справка о зарегистрированных правах и обременениях".

"В ней отображается регистрация права собственности и наличие каких-либо обременений, если квартира в залоге или на нее ставится ограничение. Эта справка одна. Она нужна, чтобы мы понимали, что квартира, приобретенная за счет ЕПВ прошла регистрацию и право собственности переоформлено на будущего покупателя. И тогда мы перечисляем продавцу полную стоимость этой недвижимости на основании договора купли-продажи и этой справки", - пояснила Рахиля Балтабаева.

---

Правда ли, что приобрести жилье с помощью ЕПВ можно только у застройщиков BI Group и Bazis?

Привязки к определенному застройщику нет. Главное – жилье можно приобрести только в тех ЖК, которые имеют гарантию единого оператора жилищного строительства.

"Эта гарантия дает застройщику право привлекать средства дольщиков на вполне законных основаниях, получив гарантию. Просто BI Group и Bazis имеют на свои ЖК такие гарантии, но не на все. Это не привязка к определенному застройщику. Есть очень много в Алматы застройщиков, которые также работают по гарантии единого оператора жилищного строительства", - сказала Рахиля Балтабаева.

Выкуп и ипотека возможны как на первичном, так и на вторичном рынке, по долевому участию.

---

Если это долгострой и на руках - только договор не с застройщиком, а с ЖСК?

Продавцом может быть любое юридическое или физическое лицо. Договор купли-продажи может быть и с ЖСК. Если объект еще возводится, то на него должна быть гарантия единого оператора жилищного строительства.

---

Кому и как можно уступить свои пенсионные накопления?

Согласно правилам, уступить пенсионные накопления, которые превысили порог достаточности, можно близким родственникам или супругам. Близкие родственники - это дети, родители, дедушка/бабушка, усыновители/удочерители, усыновленные/удочеренные, полнородные/неполнородные братья и сестры.

Для уступки средств близкому родственнику необходимо выбрать цель "Уступка средств близкому родственнику", указать сумму, которую вы хотите уступить, а также ИИН лица в пользу которого уступаются пенсионные накопления

Далее нужно сформировать необходимые заявления, подписать двустороннее соглашение об уступке единовременных пенсионных выплат вашим ЭЦП.

Дождитесь сообщения: "Хорошая новость! Ваша единая пенсионная выплата поступила на ваш спец счет". Это займет до пяти рабочих дней. Сообщение означает, что принимающая сторона может зайти на платформу и выбирать любую цель на улучшение жилищных условий и/или оплату лечения. Затем, необходимо загрузить документы, подтверждающие близкое родство или супружество с принимающей стороной.

Принимающему пенсионные накопления нужно будет выбрать цель, заполнить сумму, подписать необходимые заявления и двустороннее соглашение об уступке единовременных пенсионных выплат с помощью ЭЦП.

---

Каков порядок уплаты ИПН при снятии ЕПВ?

Пенсионные накопления подлежат налогообложению при выплате. Согласно Налоговому кодексу, ИПН исчисляют путем применения ставок, установленных статьей 320 Налогового кодекса - 10 процентов к сумме единовременной пенсионной выплаты.

Например:

• сумма пенсионных накоплений на ИПС вкладчика = 8 500 000 тенге;

• порог минимальной достаточности пенсионных накоплений = 3 500 000 тенге;

• сумма, доступная к единовременной пенсионной выплате = 8 500 000 - 3 500 000 = 5 000 000 тенге;

• начисленный доход в виде единовременной пенсионной выплаты = 5 000 000 тенге;

• сумма ИПН к удержанию и перечислению в бюджет = 5 000 000*10 процентов= 500 000 тенге;

• сумма дохода в виде единовременной пенсионной выплаты, за вычетом удержанного ИПН у источника выплаты = 5 000 000 – 500 000 = 4 500 000 тенге.

Уплатить ИПН можно двумя способами:

• единовременно, не позднее дня осуществления единовременной пенсионной выплаты в порядке, предусмотренном статьей 351 Налогового кодекса;

• ежемесячно равными долями в течение не более шестнадцати лет при выходе на пенсию (по установленному ЕНПФ графику для пенсионных выплат).

Решение о том, как вкладчик будет уплачивать ИПН, он должен отразить в своем заявлении

Если вкладчик решает выбрать первый способ - оплатить ИПН сразу в полном объеме, то он должен указать в заявлении сумму, запрашиваемую для изъятия за вычетом ИПН в размере 10 процентов. Если вкладчик решает выбрать второй способ - воспользоваться отсрочкой по уплате ИПН, то ему необходимо указать в заявлении сумму, запрашиваемую для изъятия без вычета ИПН.