Мошенники выдают себя за риелторов: нужно ли ужесточать контроль?

Сделки с недвижимостью для казахстанцев в большинстве случаев знаковый шаг, успешность которых во многом предопределяет их благополучие на долгосрочный период. Зачастую приобретение, продажа, аренда или сдача жилья становится новым этапом в жизни, а поэтому провести операцию нужно максимально безопасно и выгодно.

В Казахстане можно самостоятельно решить такой "квартирный вопрос", но с риелторами обязательно придется сталкиваться и возможно взаимодействовать. Ведь большая часть объявлений по жилью на профильных сайтах выставлена специалистами данной сферы. Безусловно, есть среди них профессиональные и добросовестные сотрудники, которые помогут в этом непростом деле, но встречаются и их антиподы. Как и в любой другой сфере, неблагонадежным специалистам на этом рынке услуг тоже есть место быть.

Юристы констатируют, уловки для манипуляций до сих пор присутствуют и схем для манипуляций множество. Профессиональное же сообщество призывает профильные госведомства к конструктивному диалогу и более детальному погружению в проблему для ее решения. В вопросе разбирался корреспондент Baigenews.kz.

Не так давно в мажилисе было предложено ввести институт лицензирования и регулирования риелторской деятельности. По мнению парламентариев, риелторов нужно контролировать, так как они нередко создают кабальные условия для своих клиентов.

Лишить эксклюзива

Парламентарий Олжас Куспеков заявляет, что гражданам порой приходится сталкиваться с риелторами, которые оказывают некачественные услуги, и что хуже всего занимаются выкачиванием денег с клиентов.

"Есть кабальные условия для клиентов, некие "эксклюзивные договоры" лишают хозяев недвижимости права распоряжаться своей собственностью. Больше всего казахстанцы страдают от "арбитражной оговорки". Это значит, что все конфликты будут решаться только в арбитражном, то есть частном суде. Но, в отличие от судей, арбитры не несут никакой ответственности, и ничто не останавливает их от сговора, коррупционных нарушений, обмана и мошенничества. Споры, разрешенные в арбитражах, как один все в пользу риэлтерских компаний", - заявил мажилисмен Олжас Куспеков.

Магистр юридических наук, адвокат Павлодарской областной коллегии адвокатов Бахтияр Галимжанов, солидарен с мнением Куспекова, проблема действительно существует, подтверждает он.

"Заключение "эксклюзивного договора" между клиентом и риелторской компанией, когда согласно положениям данного договора, собственнику жилья запрещается продавать жилье без участия риелторской компании, а если даже жилье продано, то собственник обязан оплатить риелторской компании за ее услуги, даже в тех случаях, когда собственник продал жилье своими силами без какого-либо участия риелторской компании. Считаю, что это неправильно, это напрямую нарушает конституционное право собственности собственника жилья на свободное владение, пользование и распоряжение своим жильем", - отмечает юрист.

Бахтияр Галимжанов полностью поддерживает инициативу депутата в этом вопросе. По его словам, чтобы принять эту норму права, достаточно внести одно дополнение в одну статью Гражданского кодекса Республики Казахстан. При этом нельзя ограничиваться только на этом пункте. По мнению спикера, в стране в целом нужно разработать и принять профильный закон "О риелторской деятельности".  

Профсообщество призывает к диалогу  

Профессиональное риелторское сообщество между тем заявляет, что не все так плачевно в их поле деятельности. Гражданам нужно предоставить возможность различать настоящих Риелторов от мошенников. Имеются стандарты, принятые на уровне нормативно-правовых подзаконных актов, но и есть моменты, требующие доработки, по которым они не раз обращались в государственные ведомства. Однако интереса к диалогу, который позволит найти оптимальные меры, властные госструктуры не проявляют. До сегодняшних дней вопросы требующие решения зависли в воздухе.

"Речь идет не о многочисленном количестве недобросовестных риелторов в стране, речь идет об информационном шуме, созданном выступлением представителя нашего парламента о том, что данная деятельность ничем не регламентируется. С моей точки зрения данное высказывание было подготовлено не совсем компетентно, потому что у нас существует Национальный стандарт риелторской услуги. Очень жаль, что спикеры, которые об этом говорили, с ним не ознакомлены. Нацстандарт введен в действие на государственном уровне в формате подзаконного акта в 2020 году", - комментирует советник президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.

Спикер подчеркивает, что со стороны Ассоциации риелторов на протяжении 15 лет в госорганы поступают предложения о введении регламентации риелторской деятельности.

"Требуются определенные регламенты для того, чтобы потребителям риелторских услуг в первую очередь было легко отличить риелторов от всех остальных. Очень много разговоров о том, что риелторы являются мошенниками и так далее – большая просьба не нарушать конституционные права тех лиц, которые занимаются предпринимательской деятельностью в сфере оказания посреднических услуг на рынке недвижимости. Давайте будем делить – есть риелторы, которые работают абсолютно законным путем, в соответствии с нашим законом о предпринимательской деятельности, в соответствии с Гражданским кодексом заключают договоры гражданско-правового характера на оказание своих услуг. В них четко определяется предмет договора, обязанности клиента, сумма вознаграждения, условия выплаты этого вознаграждения, ответственность сторон и условия досрочного расторжения. Безусловно, государству следует в эту ситуацию погрузиться более детально", - отмечает Нина Лукьяненко.

Как минимум необходимо определиться с дефинициями – кто есть риелтор, какие услуги должны входить в работу риелторов и так далее.  

"Я думаю, несколько неправильно говорить о том, что мы не знаем, как регулировать данный сегмент деятельности при том, что некие подзаконные акты уже приняты. В данном подзаконном акте также делается ссылка на то, что существует Государственный реестр, в который внесены риелторы, которые действуют и работают в соответствии с Национальным стандартом по оказанию данной услуги. Стоит отметить, что уже четыре года, как уже был принят данный НС. Но сам реестр так и не создан", - констатирует советник президента объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.

Собеседница подчеркивает, что в ОАРК ждут по данным вопросам конструктивных коммуникаций с профильными ведомствами.

"Очень хотелось бы больше внимания тех лиц, которые готовы разбираться в данной ситуации вместе с профессиональным сообществом. Профессиональное сообщество уже несколько разных вариантов предлагало для регулирования данной области. В первую очередь изменения должны отражать интересы клиентов, чтобы им было удобно добросовестных риелторов отличать от мошенников", - отмечает спикер.

Меры воздействия на тех работников, которые нарушают сегодня Национальный стандарт, должны определяться органом, который будет отвечать за взаимодействие и регулирование данного сегмента, говорит советник президента ОАРК.

"На сегодня получается так. Письмо в Министерство труда и социальной защиты населения РК о необходимости включения перечня профессий, связанных с риелторской деятельностью, в Национальный классификатор занятости было отправлено 4 апреля 2022 года. Ответ мы получили 15 апреля 2022 года о том, что это необходимо сделать, что действительно – это ценное предложение. Но сегодня у нас не за горами 4 апреля 2024 года, а ввоз и ныне там", - говорит Нина Лукьяненко.

Услуги подорожают, а качество не улучшится

По мнению экономиста Эльдара Шамсутдинова, регулировать риелторскую деятельность отдельным законом нет необходимости. Действующего Гражданского кодекса вполне достаточно. Куда важнее его правильное исполнение и юридическая грамотность.  

"Проблема качественного и некачественного выполнения работ имеется в любой сфере. Например, медицина является лицензируемым видом деятельности, но это не спасает от врачей, которые оказывают некачественные услуги. Это большой вопрос. Здесь система больше внутреннего нетворкинга, рейтинга работает, когда вы выбираете хорошего или плохого исполнителя. Поэтому вопрос лицензирования – это не вопрос поднятия качества деятельности для защиты потребителей. Я считаю, что это вопрос больше налогообложения – как выручить какую-то доходность со стороны различных организаций. Поскольку сейчас по Алматы средняя ставка Риелторов колеблется в среднем от 1,5 тысячи долларов до 2 тысяч долларов, в Астане – от 1 тысячи до 1,5 тысячи долларов, в регионах – от 500 до 1 тысячи долларов. В Алматы самые высокие ставки, так как в этом городе больше операций с недвижимостью совершается", - отмечает эксперт.

Запрос депутата, полагает Эльдар Шамсутдинов, представляет интересы крупных риелторских организаций, которые хотят занять в этом поле деятельности доминирующие позиции.  

"Это больше лоббизм с точки зрения каких-то крупных риелторских организаций, которые хотят эту деятельность подмять под себя, поскольку достаточно хорошая доходность идет. Введение понятия "лицензирование" не решит проблему качества или некачественных услуг", - отмечает спикер.

Ужесточение правил игры на рынке только может привести к росту цен на услуги риелторов, то есть в результате проиграют сами потребители услуг, которые при этом не получат улучшения качества.

"Во-первых, стоимость услуг вырастет, потому что кто-то должен будет процесс контролировать, регулировать. Это всегда операционные затраты. С другой стороны откроется окно коррупционных возможностей, сузится доступ на рынок новых игроков. Поэтому, я думаю, что необходимо принять закон о лоббизме для того, чтобы депутаты не играли в теневой лоббизм, чтобы все было открыто и понятно.

То есть, я настоятельно не рекомендую усиливать регулирование риелторской деятельности, поскольку Гражданского кодекса достаточно. Регулирование такой деятельности создаст коррупцию и увеличит стоимость услуг, но никак не поднимет качество. Касательно качества, я думаю, различные самоорганизации имеются", - подытоживает экономист.