Льготная ипотека в Казахстане: кому займы на покупку жилья приносят доход и убытки

Сегодня казахстанские банки предлагают только одну льготную ипотечную программу "7-20-25", есть и льготные государственные ипотеки, но в них условия оформления еще жестче. Однако казахстанцев они нисколько не смущают, так как количество ипотечников в стране продолжает расти. Другими словами закредитованность населения увеличивается, жилье в крупных городах продолжают строить большими темпами, но это, по мнению казахстанских экономистов, выгодно только строителям и банкирам, а для госбюджета создает лишь ненужную нагрузку.

Итак, на 1 сентября 2023 года в Казахстане зарегистрировано 520,1 тысячи ипотечников, с начала года оформлено 21,6 тысячи займов (+4,4% только за шесть месяцев). В августе 2023 году число ипотечных заемщиков увеличилось сразу на 12,7 тысяч человек (рост на 25% - прим. ред.) и составило 34,3 тысяч.

По данным Национального банка РК, общая сумма, которую должны выплатить заемщики банкам за 8 месяцев 2023 года составила более 191 млрд тенге. А общий объем ипотечного портфеля казахстанцев вырос до 5,4 трлн тенге.

Только по программе "7-20-25" на 28 сентября 2023 года выдано 70 137 займов на сумму 948,4 млрд тенге, из них:

-  25 183 займов выдано в Астане на 395,3 млрд тенге,

- 14 012 - в Алматы на 216,5 млрд тенге,

- 5 290 - в Шымкенте на 65,3 млрд тенге.

В целом, по данным финрегулятора, ипотечное кредитование в стране выросло в 2,5 раза за последние три года. При этом, 70% всех ипотечных займов выдает один банк - АО "Отбасы банк".

Почему ипотека не выгодна государству и выгодна банкам и застройщикам рассказал ведущий казахстанский экономист Расул Рысмамбетов.

Несколько выгодна застройщикам льготная ипотека и подталкивают ли они государство создавать новые ипотечные льготные программы?

- Льготная ипотека – это когда спрос финансируется государством, поэтому цены никто никогда не оспаривал, потому застройщики и публиковали прозрачную понятную финансовую отчетность. Кроме того, в интересах застройщиков активно продвигать новые льготные ипотечные программы, чтобы поддерживать спрос на жилье на высоком уровне.

Для застройщиков очень важны мнимые социальные льготы для покупки жилья. Исходя из этого, я полагаю, что застройщики пролоббировали  снятие пенсионных накоплений и как раз на эти средство казахстанцы массово стали приобретать ипотечное жилье. Сейчас они несколько успокоились, потому что у них есть программы типа "комфортной школы" и т.п., посредством которых они смогут осваивать государственный бюджет, но я думаю, что в будущем они вернутся к льготной ипотеке.

Большим плюсом со стороны правительства и президента стало перекрытие в столице, Алматы и других крупных городах деятельности Отбасы банка. Но я думаю, что как только закончатся большие строительные контракты по соцобъектам, строители опять вернутся к возведению ипотечного жилья и будут просить уплотнять город застройкой, в том числе и строить проект 4G – цепочки городов между Алматы и Конаевым. Это произойдет потому, что строителям очень выгодна льготная застройка, она позволяет им зарабатывать хорошие деньги и не сильно отчитываться по этим заработанным средствам перед государством.

Получается что льготная ипотека – это ипотека с отрицательной доходностью по кредитам.  Почему вы считаете, что это издевательство над госбюджетом, разъясните, пожалуйста?

- Потому что ипотека под 7%, например, в прошлом году  была на 13% ниже инфляции, то в три раза ниже инфляции. А сейчас 7% - это все равно меньше чем инфляция сейчас (сейчас 10-8%). В этом году, по моим предположениям, инфляция будет составлять 11-12% - это все равно выше, чем процент по льготным кредитам. А разницу эту будет компенсировать государство. То есть эти деньги будут уходить из государства банкам и застройщикам. Потому что ни предыдущий, ни нынешний президент, ни правительство не могут заставить застройщиков отчитываться по своим доходам и так далее. Практически все компании должны публиковать отчетность, а застройщики – нет.

Вы считаете, что единственным правильным решением было бы прекратить льготные ипотеки вообще, почему?

- Потому что когда спрос субсидируется, у предложения – в данном случае у застройщиков, нет мотивации работать прозрачно и подотчетно, потому что купят в любом случае. Здесь можно привести такой хороший пример. Таджикистан – небольшое государство, но имеющее множество строительных компаний, и у них увеличились темпы строительства сейчас, но жилье при этом стало дешевле. И понятно, по закону рынка, если жилья становится больше, то цена становится ниже. Закон спроса и предложения – это идеальная формула на цену. Поэтому у нас в случае увеличения спроса, увеличивается и количество  вводимого в эксплуатацию жилья, и цена на него должна неминуемо падать, но этого не происходит, потому что спрос тоже финансируют, то есть поддерживают. Таким образом спрос растет быстрее предложения постоянно.

Кроме того, нет качественного строительства, а значит через 10-15 лет мы столкнемся с проблемой некачественного жилья - социального или любого другого. Я неоднократно выезжал на строительные объекты в Алматы, даже в якобы элитные ЖК и понял, что они достаточно примитивно построены, там тонкие стены, сомнительное качество бетона. Кроме того, обилие стройки невольно создает нагрузку для инфраструктуры. Когда много строящегося жилья это хорошо, если это отвечает каким-то экономическим законам. А в нынешнем положении это как-бы маскирует желание заработать под якобы заботой о гражданах. Все массированно застраивается без создания рабочих мест, без развития города, в данном случае такое происходит конкретно в Алматы. И тем самым мы строим будущие гетто, где будут жить безработные люди. Строительство многоэтажек – это строительство города, а жизнь в городе предполагает комфорт, рабочие места, это шире, чем просто поставить бетонные коробки.

Если сравнить процентные ставки на ипотеку в Казахстане, странах СНГ, против ставок в Америке и Европе, насколько они у нас выше?

- Американская ипотека в основном основана на плавающих ставках, и она больше связана со ставкой ФРС. Например, сейчас ФРС поднимает ставку до 5% - получается очень высокий процент по ипотеке для американцев. А у нас эта ставка закреплена к одному уровню - к этим 7% (индикативная ставка), но сейчас она вообще чуть выше 7%. В стране неоднократно были скандалы, когда Отбасы банк сдавал ипотеку под 9%, но  в реальности получалось 18%, потому что проценты начислялись на всю сумму стоимости квартиры, хотя человек оформлял в ипотеку только половину требуемой суммы. Да, банк резервировал все 100-% суммы, однако я бы ожидал чуть большей работы над затратами со стороны льготных структур.

Почему льготные ипотеки сейчас массово сокращают в России?

 - У северного соседа льготные ипотеки сейчас сокращают, потому что это создает нагрузку на расходную часть российского бюджета. Льготная ипотека сама по себе мне кажется неправильной, потому что если есть социальные уязвимые слои, то имеет смысл просто выделить им квартиру бесплатно. Не может одна мать с шестью детьми оплатить дорогостоящую ипотеку, она точно выйдет на просрочку в течении всего срока и не раз, что в свою очередь создаст стресс не только ей, но и всем задействованным финансовым моделям. Поэтому таким категориям граждан квартиры нужно раздавать бесплатно – отменить льготы и просто раздать квартиры и не в отдельных районах, а внутри обычных домов. Поэтому я считаю, что льготная ипотека и бюджет нагружает, и люди попадают в стресс. В свое время чтобы увеличить свою долю на рынке Отбасы банк предложил выдавать кредиты всем, не только уязвимым слоям населения. И сейчас практически все могут получить льготную ипотеку, а это своего рода признание государства, что все у нас относятся к социально-уязвимым слоям населения, или это просто не рыночный ход, и так маскируют бедность вообще.