Чем грозит госрегулирование цен на арендное жильё

Почти половина квартир в Астане сдаётся в аренду, а Алматы – треть. При этом около 95% сдаваемой в аренду жилой недвижимости в Казахстане находится в тени, считают эксперты. То есть их владельцы не платят налоги. Это подтверждается тем фактом, что во время очередного этапа декларации почти 1,8 тысячи казахстанцев впервые показали доход от сдачи в наём принадлежащих им квартир. Подробнее об этом в материале корреспондента BaigeNews.kz. 

По информации КГД, официально, с уплатой налогов, в Казахстане сдают недвижимость в аренду почти 124 тысячи человек. Они зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей.

"За 2023 год данные налогоплательщики оплатили налоги на сумму свыше 93,1 млрд тенге, в том числе индивидуальный подоходный налог на сумму 19,3 млрд", – сообщили в комитете госдоходов.

В прошлом году во время всеобщего декларирования налоговики увидели, что есть казахстанцы, которые имеют доход от сдачи в аренду имущества. При этом они не регистрировались в качестве индивидуальных предпринимателей. 

"В 2023 году 1760 физическими лицами, не являющимися ИП, отражён доход от сдачи в аренду имущества в размере трёх млрд тенге, поступление в бюджет налогами составило 370,2 млн тенге. Средний доход физического лица за год составляет два млн тенге. Темп роста поступлений налогов к 2022 году составил 107% или 25,6 млн тенге", – отметили в КГД РК. 

По мнению аналитика недвижимости Льва Тетина, рынок аренды в Казахстане всё ещё находится в развивающейся стадии. Отчасти это связано с тем, что 95% этого сегмента находится в тени. Арендодатели не афишируют свои доходы, а заключаемые ими договоры никак не регистрируются. Владельцы жилья таким образом уклоняются от уплаты налогов в государственную казну, отмечает эксперт. 

В качестве наглядного примера он приводит массовый приток мигрантов в Казахстан из соседней России, который произошёл два года назад. Ажиотажем тогда воспользовались арендодатели, повысившие стоимость сдаваемых квадратных метров в два, а порой и в три раза, предварительно выселив своих же соотечественников. Россияне, которые хотели избежать мобилизации у себя на родине, снимали жильё, не торгуясь. 

"Вот этот ажиотаж и аномалия на рынке показали, что рынок находится в "серой зоне". Поэтому на сегодня рынок аренды не структурирован, не организован и немного даже хаотичен. Если же говорить о стоимости аренды как таковой, то, конечно, сейчас мы видим прирост в среднем по Казахстану от 3 до 5%. Конечно же, наибольший прирост в мегаполисах – Астане, Алматы, Шымкенте. Это связано с тем, что у нас осенний период и учёба, студенты хлынули в крупные города и сформировали определённый спрос на аренду жилья. Поэтому мы видим сезонный прирост стоимости. В предыдущие полгода какой-то активности в стоимости аренды не наблюдалось. Прирост был небольшой, в рамках 0,5-1% за полугодие", – говорит Лев Тетин. 

В этом году ситуация с ценами на арендном рынке стабильная, подтверждает обозреватель Krisha.kz Инна Пчелянская. По её словам, в сентябре прошлого года средняя ставка аренды выросла на 2,7%, в этом году динамика нулевая. В то же время летом цена на аренду в стране повысились в среднем на 11,5%. Однако в сентябре рост не продолжился, а рынок быстро стабилизировался. 

"По итогу сентября средняя цена аренды по Казахстану осталась на уровне августа – 3632 тенге за квадратный метр, в сентябре прошлого года она составляла 3372 тенге. Сейчас максимальная ставка в Алматы составила шесть тысяч тенге за квадратный метр. Минимальная стоимость зафиксирована в Актау – около 2800 тенге. Ежемесячно на Krisha.kz подаётся порядка 85 тысяч объявлений в сегменте долгосрочной аренды", – рассказывает аналитик портала.  

По данным обозревателя, аренда жилья больше всего подорожала в Петропавловске и Шымкенте. В этих городах рост превысил 20%. В Атырау стоимость аренды выросла на 16%, в Актау – на 14%, в соседнем Уральске – на 11%. В среднем, резюмирует Инна Пчелянская, за год аренда в Казахстане подорожала на 8,2%. А ценовой диапазон на рынке аренды жилья очень большой. Снять однокомнатную квартиру в столице можно, как за 120 тысяч тенге в месяц, так и за 400 тысяч.  

К примеру, на крупнейшем сайте объявлений по продаже и аренде жилья стандартная однокомнатная квартира площадью в 40 квадратных метров на левом берегу сдаётся за 150 тысяч тенге. Квартира такой же квадратуры, но с более комфортными условиями и новым ремонтом выставлена на аренду с ежемесячной оплатой в 390 тысяч тенге. 

В Алматы стоимость аренды дороже. Однокомнатная квартира в центре мегаполиса с самым минимальным набором удобств обойдётся арендатору в 230-250 тысяч тенге. Жильё такой же площади, но на верхнем этаже с видом на центральный проспект арендодатели предлагают за 550 тысяч тенге в месяц.  

Между тем, по данным Бюро национальной статистики, арендная плата за благоустроенное жильё в этом году, в сравнении с прошлым, повысилась на 4,2%. Причём рост на 1,5% произошёл только за последний месяц. Специалисты опираются на данные тех же объявлений на интернет-ресурсах. 

К слову, на перепродажу квартир во вторичном жилье цены выросли на 5%, а новое жильё за год выросло в цене почти на 3%. Только за август казахстанцы совершили 41 тысячу сделок по купле-продаже.  

Между тем, в Казахстане предложили регулировать цены на арендное жилье. Инициатива прозвучала с уст депутата мажилиса Нургуль Тау. Свои предложения уже готовят налоговики. В случае реализации этих планов, считают эксперты, произойдёт резкий скачок стоимости аренды. Более того, по мнению аналитика Льва Тетина, введение верхнего предела цен спровоцирует массовый уход в тень даже легализовавших свой бизнес арендодателей.

К примеру, в стране введут стандартные и обязательные для всех договоры аренды, где будут указаны сроки и условия оплаты, обязательства обеих сторон. Это защитит арендаторов, отмечают специалисты, их нельзя будет выселить по прихоти владельца недвижимости или необоснованно повысить цену на аренду. При этом некоторые владельцы могут просто посчитать сдачу жилья невыгодным и уйти с рынка. 

"Налоговая служба буквально пару месяцев назад предупредила о том, что после нового года будет активное, так скажем, внимание уделяться арендодателям. Речь о сборе налогов. Были названы следующие цифры: порядка 300 тысяч человек уже заявили о том, что готовы официально платить. Но по факту будет видно уже в следующем году. Соответственно, любая активность на рынке аренды со стороны налоговых органов, исполнительных органов власти, будет приводить лишь к тому, что арендодатели будут повышать стоимость, объясняя тем, что возникают затраты. Рынок аренды растёт, и в следующем году рост продолжится. Рост цен в среднем по Казахстану за следующий год может составить от 5 до 10%", – прогнозирует Лев Тетин.

Аналитики сомневаются в приемлемости введения максимальной ценовой планки на арендном рынке. Обусловлено это тем, что собственник жилья при установлении цены учитывает ремонт в квартире, её оснащение техникой, мебелью. Лев Тетин считает, что в столице сдаётся порядка 45% жилья. В Алматы, по его мнению, этот показатель чуть ниже – около 35%. Причём такой большой рынок аренды не является конкуренцией для гостиничного сектора. 

"Мы видим, что в зависимости от города, объём сдаваемых в аренду площадей от четверти до трети всего жилого массива. Прямой конкуренции у арендодателей квартир и гостиниц нет, есть косвенная. Прямой нет в силу того, что гостиницы предоставляют более широкий спектр услуг. Это и включенный завтрак, это уборка номера и дополнительные услуги, вроде стирки белья. Разные сегменты, есть и двух-, и трёхзвездочные гостиницы, но они не конкурируют напрямую. Как правило, посуточная аренда и аренда квартир интересует людей, которые планируют находиться в городе более длительное время. Это совершенно разные целевые группы", – резюмирует эксперт. 

Выводить из тени, регулировать и структурировать рынок аренды – веление времени, признают специалисты. В то же время не скрывают опасений, что вмешательство государства в сегмент может спровоцировать рост количества арендодателей за счёт их выхода из тени. При сохранении же существующего спроса это приведёт только к росту цен на аренду. 

К слову, самый развитый рынок аренды в США.  Взаимоотношения  сторон здесь настолько упорядочены, а интересы защищены законодательством,  что многие семьи предпочитают ипотеке долгосрочный съём жилья.