Аналитики дали прогноз по ценам на жильё

В Казахстане продолжают обсуждать проект нового Налогового кодекса. Одна из предлагаемых в проекте документа норм – отмена льготы на НДС в размере 12% для застройщиков при продаже квартир в многоэтажных жилых домах. Глава Миннацэкономики Нурлан Байбазаров считает, что строительный бизнес сейчас и так имеет низкую налоговую нагрузку. На вопрос, стоит ли ждать повышения стоимости жилья в случае принятия новой законодательной нормы, министр сослался на то, что социально уязвимые категории граждан вправе воспользоваться льготными условиями при покупке квартир.

Как предлагаемые налоговые нормы могут ударить по рынку жилья, узнал у экспертов корреспондент BaigeNews.kz.

Коммерческий директор строительной компании Ернур Конахбаев рассказал, что, по его данным, обсуждаются сразу несколько изменений в Налоговый кодекс, которые напрямую связаны с рынком недвижимости.

"Во-первых, это НДС в размере 12% на квартиры. Сейчас НДС облагаются только помещения нежилого назначения. Также нам известно, что обсуждается возможность дифференциации КПН, простыми словами, "чем больше прибыль, тем больше будет ставка налога". Третий пункт – дифференциация налога на дивиденды, простыми словами, "чем больше доход, тем больше процент налога". Мы считаем, что все эти изменения прямо повлияют на цены на недвижимость, так как застройщики и владельцы бизнеса будут перекладывать полностью или частично эти затраты на конечных потребителей, то есть на клиентов, повышая стоимость квадратного метра, чтобы не терять заветные проценты рентабельности и дивиденды. В конечном счёте, все эти дополнительные налоги заплатит клиент", – считает Ернур Конахбаев. 

По данным застройщиков, средняя рентабельность девелоперских проектов в Казахстане составляет 10-15%. Они ожидают, что с учётом роста стоимости земельных участков, строительных материалов, ужесточения норм и требований к проектированию и строительству норма об отмене налоговой льготы просто вынудит их повысить цены, чтобы не уйти в "минус".

"По нашим расчётам, в случае принятия вышеуказанных изменений в Налоговый кодекс рост цен на рынке первичной недвижимости составит как минимум 25-30%, что, в свою очередь, отрицательно повлияет на индекс доступности жилья в стране. Соответственно, если упадёт спрос, снизятся объёмы ввода жилья в эксплуатацию (в том числе жилья в рамках госпрограмм). Особенно сложно придётся регионам страны, где низкий потенциал роста цены в связи с более низкой платежеспособностью населения по сравнению с мегаполисами – Алматы, Астана и Шымкент", – заявил коммерческий директор стройкомпании.

Международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин подтверждает, что изменения в налогообложении застройщиков однозначно отразятся на конечной стоимости квадратного метра.

"Да, это не повлечёт за собой приостановку бизнеса застройщиков, девелопмента, но, безусловно, повлияет на рост себестоимости, а себестоимость напрямую отыграется в цене, поэтому все эти мероприятия на себе ощутят конечные потребители квадратных метров", – полагает Лев Тетин.

Правда, в отличие от застройщиков эксперт уверен, что проблемы из-за отмены льготы могут возникнуть как раз-таки не в регионах, а в городах республиканского значения. Основанием для такого прогноза служит текущая ситуация на рынке жилья.

"На данный момент мы наблюдаем некую аномалию в мегаполисах, в частности, в Астане и в Алматы. Она связана с тем, что строить становится ещё дороже. Земля дорожает из-за того, что нет инженерных сетей. Для примера, в столице акимат ещё в декабре 2022 года приостановил выдачу технических условий на новые проекты, и сейчас мы констатируем дефицит квадратных метров, который будет нарастать к следующему году, что, в свою очередь, повлияет также на рост стоимости квадратного метра. При этом спрос восстанавливается после 2021 года, и мы видим, что за прошедшее полугодие спрос восстановился уже на 16%, имеется прирост покупательской активности", – сказал эксперт.

Лев Тетин привёл статистику. Так, в 2021 году зафиксирован пик сделок купли-продажи жилья – 606 тысяч за год, было куплено 40 млн квадратных метров. Это было связано тем, что населению разрешили использовать часть своих пенсионных накоплений на покупку недвижимости.

2022 год закончился показателем в 471 тысячу сделок, 2023 год – около 464 тысяч сделок. За первое полугодие 2024 года спрос на жильё вырос на 16%, тогда как объём вводимых в эксплуатацию квадратных метров сокращается.  

"В прошлом году был рекорд – 17,5 миллиона квадратных метров, но основными драйверами роста являются мегаполисы – Астана, Алматы, Шымкент. Несмотря на то, что правительство поставило амбициозную задачу –  ввести в этом году 18 миллионов квадратных метров, мы видим падение объёмов ввода в Алматы и Астане из-за нехватки сетей, что становится причиной невыдачи техусловий на новые проекты. В результате мы видим, что спрос растёт, предложение падает, цена идёт вверх. Предлагаемые манипуляции с налогами, вероятнее всего, станут дополнительными факторами для ускорения роста стоимости квадратного метра", – сказал Лев Тетин.

Риэлторы, в свою очередь, пока не берутся давать оценок. Все опрошенные нами специалисты по продаже недвижимости предпочли не комментировать предлагаемые в Налоговый кодекс поправки до того, как они будут окончательно утверждены. 

Таким образом, застройщики и эксперты сходятся во мнении, что бизнес переложит увеличение налоговой нагрузки на конечного потребителя. Для государства предлагаемая норма принесёт увеличение налоговых поступлений в бюджет. Но перевешивает ли это положительное тот минус, что жилая недвижимость станет менее доступной – предстоит решить разработчикам поправок и депутатам. Тем более, что время на оценку рисков у них есть – президент страны поручил отложить до следующего года принятие нового Налогового кодекса.