Меняем КСК на ОСИ. Кто и как будет управлять жильем в стране?

С начала года вступили в силу поправки в законодательство по вопросам ЖКХ. На место отработанных временем кооперативов собственников квартир должны прийти новые формирования. Предполагалось, что к 1 июля 2020 года каждый дом должен иметь статус кондоминиума и свой банковский счет. По данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, на сегодняшний день в стране зарегистрировано 145 ОСИ. Основная их доля приходится на Алматы и Нур-Султан. В областных центрах такие объединения можно по пальцам пересчитать. Почему нововведение продвигается невысокими темпами, разбирался корреспондент BaigeNews.kz.

Оценили – прослезились

На сегодня в Павлодаре 1266 многоэтажных домов. Практически все они объедены в 527 КСК. И только работу трех процентов кооперативов жильцы оценили положительно. К таким выводам пришли специалисты управления энергетики и ЖКХ, проводившие оценку деятельности. По словам заместителя руководителя управления Талгата Испулова работа КСК одна из наиболее злободневных тем в любом регионе страны.

"С привлечением активных жителей мы оценили деятельность кооперативов и управляющих организаций. И только 16 получили оценки "отлично" и "хорошо ". Работа остальных признана неудовлетворительной", – отметил Испулов.

В Алматы 70 процентов жалоб жильцов приходится на непрозрачность деятельности нынешних управляющих компаний. Впрочем, назвать эти цифры объективными, пожалуй, нельзя. Общество сегодня в целом настроенное негативно при этом, не желая принимать какого-либо участия в работе собственного кондоминиума.

Теперь перед управлениями энергетики и ЖКХ областей стоит задача по внедрению нового подхода в управление каждого дома. Для этого необходимо создать объединение собственников имущества (ОСИ). Предполагалось, данную работу завершить в течение года, но карантин изменил планы. Например, в Павлодарской области создано только по одному ОСИ в Павлодаре и Экибастузе. Чиновники говорят: пандемия помешала, массовый сбор людей не разрешен, а ZOOM для пенсионеров - в новинку. Тем не менее, к июлю 2022 года КСК, как управляющие компании, должны быть упразднены.

Как это работает?

Первый этап создания новой формы управления жильем – инициативная группа или «совет дома», который сможет избрать председателя ОСИ. И уже тот будет заключать договора с сервисными компаниями, которые должны заниматься ремонтом, сантехническим обслуживанием, уборкой. Правда, сервисных компаний в регионах на все дома не хватит. Например, в Павлодаре их всего пять. По словам заместителя руководителя отдела жилищной инспекции Павлодара Нурлана Рашитова, сервисные компании в достаточном количестве появятся, когда на них будет спрос.

Если жильцы остановят свой выбор на ОСИ, им необходимо создать юридическое лицо – некоммерческую организацию, которая регистрируется в ЦОНе. Есть и второй путь – создать простое товарищество (ПТ), которое юридическим лицом не является. Такая форма применима к многоэтажным домам с одним или двумя подъездами. В этом случае, отметил Нурлан Рашитов, счет, куда буду поступать средства от жильцов, будет принадлежать частному лицу. Все будет строиться на доверии.

В планах городских властей создать до конца года, в лучшем случае, 50 ОСИ. В этом вопросе должна помочь столичная ассоциация IQamal.

"Вся организация деятельности с жителями пошагового перехода на ОСИ производится совместно с этой ассоциацией, на основании ее методики" – отметил Нурлан Рашитов.

Первый опыт

В Усть-Каменогорске есть дом, который уже 12 лет живет по новым правилам – по адресу "Улица Казахстан, 90", в доме всего 60 квартир. Когда-то жильцы дома разошлись во взглядах с КСК и их вывели из состава кооператива. Справились. Созданный кондоминиум дал работу нескольким жильцам дома: дворник, уборщица, электрик. Масштабные работы проводят наемные специалисты.

В числе тех, кто вступил на новый путь в Павлодаре – жилой дом, недавно построенный местным нефтеперерабатывающим заводом. Старшим по дому стал сотрудник данного предприятия. Заработанная плата председателей ОСИ не может быть ниже минимальной – 42 тысячи тенге.

Изначально дома находился в ведении управляющей компании "City Group", ее как сервисную компанию решили сохранить и после создания ОСИ.

"После принятия изменений в Законе о жилищных отношениях, не было четкого понимания, как это будет работать. Решили подождать. В какой-то момент я все-таки решил сходить в отдел жилищной инспекции, чтобы все разузнать. Мне рассказали, что сейчас действует пилотный проект по оформлению ОСИ, познакомили с ассоциацией "iQamal". Сначала организовали собрание с инициативной группой, следом – второе. Пригласили жильцов, жилищную инспекцию и столичную компанию в ZOOM, чтобы обсудить судьбу нашего дома", – говорит ныне старший по дому и будущий председатель ОСИ дома Дулат Сайдахметов.

Инициативу перехода на новую форму управления домом поддержали 90 процентов собственников жилья. В противном случае, новую форму правления создавать нельзя.

А вот жильцы одного из домов алюминиевого завода живут по такой системе уже год. Расставшись с КСК, они нашли инициативную пенсионерку – тетю Розу, которая взяла управление дома в свои руки. Создали группу в WhatsApp, где можно задать вопрос и оповещать о проблемах дома.

Фото автора

Счета открывать не стали, если что-то необходимо отремонтировать или поменять, составляют смету, собирают необходимые средства, потом либо нанимают специалистов, либо жильцы все делают сами. Сейчас тетя Роза ведет активную работу по благоустройству двора. А утро в общедомовой группе начинается со слов "Доброе утро и хорошего всем дня".

Ситуация по стране

В Алматы, по информации управления жилищной политики, необходимо создать 8,4 тысяч объектов ОСИ. Здесь сосредоточен самый крупный жилой фонд страны.

В Уральске местные власти проводят разъяснительную работу среди жильцов. Прежде всего, их волнуют, так называемые, бесхозные дома, таких здесь 334. Всего в городе 1239 многоквартирных жилых домов, пока только 15 из них прошли через процедуру общего собрания.

По данным городского отдела жилищной инспекции, в настоящее время жилой фонд Атырау включает 1188 многоквартирных жилых домов. Из них 861 дом обслуживают 46 КСК, 31 ИП и 4 ТОО. 327 жилых домов являются бесхозными. Именно с них жилищная инспекция начала работу по созданию ОСИ.

По информации руководитель отдела жилищных отношений акимата Костаная Геннадия Колчанова, на сегодня в областном центре три дома отказались от ПКСК и перешли в ОСИ. Всего в Костанае 86 кооперативов.

"Процедура перехода в ОСИ это обязательное требования для всех многоквартирных домов. Но для этого дом должен быть зарегистрирован как объект кондоминиума. Стоимость оформления кондоминиума зависит от площади многоэтажки и в среднем составляет 100 тысяч тенге за дом. В Костанае на сегодня из 800 домов 219 уже оформили", – уточнил Колчанов.

КСК лучше вписаться в эту реформу

По мнению общественника Петра Своика, создание ОСИ – это шаг в верном направлении. Но он считает ее не до конца продуманной.

"Что необходимо для управления городским многоэтажным жилым фондом? Прежде всего, субъектность каждого дома. И та жилищная реформа, которую затеяли в далеком теперь 1986 году, была в правильном направлении – организовали КСК, но на этом и закончили. Их образовали, они устоялись, их работа никому не нравится: ни жильцам, ни властям, но они та объективная реальность, в которой мы живем. Новая реформа эту реальность не отменила, а столкнула лбами ее с новым форматом – ОСИ", – говорит эксперт.

Своик объясняет, что залог успеха нововведения будет в том случае, если председатели КСК поймут, что им лучше вписаться в эту реформу и приспособить ее под себя. По мнению эксперта, необходимо было создать трехступенчатую систему управления: ОСИ, как юридическое лицо каждого дома; управляющая компания, которая будет обслуживать ОСИ и аким.

"Он однозначно необходим, как участник этой схемы. Аким должен передавать через управляющую компанию правильный импульс, в том числе, некий госзаказ. А управляющая компания должна это реализовывать, обеспечивая сохранность не только домов, но и придворовых территорий, обеспечивать сбор и переработку бытовых отходов, озеленение и прочее. Таким образом, ОСИ будут снизу контролироваться жильцами, а сверху – акимом. Но в этой схеме властям бы пришлось брать на себя определенную ответственность. Поэтому эти поправки к закону долго "мучили", года три-четыре, но так и не решились сделать самое главное: к этой сиротливой семье не добавили настоящего хозяина. В результате получился полушаг. Направление то правильное, но до конца не продуманное", – считает Петр Своик.

По данным Комитета статистики РК, в 2019 году жилищный фонд страны насчитывал 2,3 миллиона домов, из них более двух миллионов – частные. Многоэтажек – 314 тысяч домов. Большая часть из них расположена в Карагандинской (42,3 тысячи.), Алматинской (35,9 тысячи) и Восточно-Казахстанской (31,7 тысячи) областях.