Дошли до Верховного суда: как одна жалоба навела порядок в точечной застройке Костаная

Простые костанайцы совершили переворот в строительной сфере и доказали незаконность строительства многоэтажного дома в самом центре города. Это противостояние между застройщиком и жителями Костаная длилось несколько лет и повлекло за собой масштабные изменения в архитектурной отрасли. Теперь горожане надеются, что точечную застройку будут вести продуманно, но бизнес настаивает: перемены не всегда к лучшему. Корреспондент BaigeNews.kz разбиралась в истории, которая столкнула лбами государственные органы и создала судебный прецедент.

"По документам не сходится"

Девятиэтажный жилой дом по ул. Козыбаева в Костанае стал яблоком раздора между застройщиком и жителями частного сектора. Он построен в центре города в непосредственной близости с департаментом полиции, индивидуальными строениями и бизнес-центром. Дом Юрия Матвеева находится рядом с многоэтажкой, и мужчина говорит, что все соседи изначально были против строительства.

"Когда начинали строительно-монтажные работы, мы знали, что по документам тут не сходится. Торги на землю проведены с нарушениями. Застройщика мы предупреждали, просили, мол, лучше не строй. Но он нас не слышал. При этом не выдержал никакие пожарные разрывы. Еще и департамент полиции рядом, как можно строить возле стратегически важного объекта? Вся территория департамента теперь с его окон как на ладони", - говорит Юрий Матвеев.

Костанаец уверен, что  точечная застройка ни к чему хорошему не приведет, если не учитывать инженерные сети, коммуникации, подход должен быть профессиональным в сфере строительства.

"Машины, выезжающие со двора многоэтажки, превратили нашу дорогу чуть ли не в скоростную трассу. Вот уже несколько раз чуть автомобиль пешеходов не сбил. Летают тут, как ненормальные. И вообще неудобно, весь мой двор с любого этажа теперь видно", - сетует Юрий Матвеев.

Дом Ларисы Вострецовой тоже располагается неподалеку от многоэтажки. Женщина говорит, что неудобства возникли сразу, еще на этапе котлована будущей девятиэтажки.

"Понятно, что стройка неизбежно сопровождается шумом, это все можно перетерпеть. Но когда в доме начали появляться трещины, которых не было, и когда у нас ворота не стали закрываться, как должны, калитка на воротах когда перекосилась, мы забеспокоились. Раньше этих проблем не было, почва, видимо, изменилась", - рассказывает Лариса Вострецова.

Фото автора.

Но бытовые неудобства – это одно. А нарушение пожарной безопасности, считают жители, совсем другое дело. Они уверены, что многоэтажка построена без соблюдения положенных пожарных разрывов между домами.

"Все мы помним, как в 2022 году в Костанае был взрыв в оружейном магазине, и огонь перекинулся на соседние частные дома. Мы бы не хотели повторения ситуации. Многоэтажка построена фактически в тупике, мне лично непонятно, как большой девятиэтажный дом имеет один небольшой проезд. А если случится пожар, как спасателям подъехать со стороны улицы Баймагамбетова?", - недоумевает Лариса Вострецова.

АПЗ как камень преткновения

Дом Ляззат Кульмухамбетовой ближе всего стоит к девятиэтажке. Именно благодаря ей и началась серия судов, которая доказала: архитектурно-планировочное задание (АПЗ Прим. ред.) на строительство было выдано незаконно. Участок женщины граничит с участком застройщика Кинжетая Айткужинова, а потому такое соседство она считает небезопасным. Так началась история ее противостояния с бизнесменом, в ходе десятка судебных разбирательств всплыли весьма интересные вещи.

"Согласно генеральному плану города, который утвердили в 2020 году, часть территории, где на данный момент расположен этот девятиэтажный дом, обозначен как рекреационная зона. Утвержден этот генеральный план постановлением правительства. Как можно строить в рекреационной зоне? Поэтому у нас возникли вопросы, мы обратились в госорганы, сейчас они рассматривают. Не соблюдены пожарные разрывы, я беспокоюсь за себя и своих детей. Дом построен без учета "розы ветров", поэтому любой окурок, выброшенный с балкона жителями девятиэтажки, может привести к пожару. Кроме того, крытая автостоянка дома располагается в непосредственной близости к моему участку. Не соблюдено безопасное расстояние, кто дает гарантию, что в этот паркинг не заедет машина с газовым оборудованием и не произойдет взрыв?", - задается вопросом Ляззат Кульмухамбетова.

Жительница Костаная инициировала множество судебных разбирательств и подключала к решению вопроса государственные органы. В 2023 году совместно с прокуратурой города пыталась доказать, что застройщик незаконно получил землю. И по документам было совсем другое целевое назначение – для обслуживания коммерческой зоны.  Кассационная жалоба находится в Верховном суде РК.

Фото автора.

Однако останавливаться на этом женщина не собиралась и решила выяснить, законно ли в отделе архитектуры выдали АПЗ и согласования эскизного проекта на строительство многоквартирного жилого дома и крытой автостоянки, на основании которого сделано положительное заключение на строительство девятиэтажного дома.

"Нас изначально интересовало, действительно ли архитектурно-планировочное задание, эскизный проект выданное на строительство объекта, соответствует всем правилам, насколько соблюдены меры безопасности в отношении соседних зданий, имеются ли достаточные противопопожарные разрывы, учтены ли действующие санитарные нормы", - поясняет Ляззат Кульмухамбетова.

Ее частные жалобы возымели действие, и комитет по делам строительства начал проверку отдела архитектуры Костаная. В ведомстве сочли, что АПЗ выдали без разработки плана детальной планировки территории, а значит, незаконно. И выписали предписание на устранение нарушения. Однако городской отдел архитектуры не согласился с доводами центрального органа и обжаловал результаты проверки, посчитав, что для архитектурно-планировочного задания достаточно соответствие застройки генеральному плану города. В юридической практике это в своем роде прецедент, когда нижестоящий госорган судится с центральным ведомством.

Почему же костанайские чиновники так противились? Они заявили, что имеет место быть разночтение в законе, и поводов для отказа в выдаче архитектурно-планировочного задания Айткужинову не было, потому что план детальной планировки и генеральный план несут одни и те же функции. Точку в этом споре поставил Верховный суд. Он посчитал, что для выдачи АПЗ разрабатывать план детальной планировки нужно. А значит, архитектурно-планировочное задание застройщику было выдано неправомерно.

"Нами направлено обращение акиму области, который ранее порекомендовал нам дождаться решения судов. Он единственный нам предложил сесть за стол переговоров с застройщиками. Какова суть нашего обращения? В данном случае комитет по делам строительства выписал предписание, отдел архитектуры отказался исполнять, соответственно, раз комитет по делам строительства и, в том числе, я выиграли Верховный суд, мы просим акима области согласно действующего законодательства, чтобы он на уровне исполнительной власти проконтролировал процесс исполнения постановления Верховного суда", - говорит Ляззат Кульмухамбетова.  

Женщина считает, что перед законом все должны быть равны.

"Представьте, что будет в случае, если законы подстраивать как и кому удобно. Это же хаос воцарится. А кому нужен хаос? Вообще, в Казахстане, я хочу сказать, может быть, рассуждаю на уровне бытовых моментов, но у нас одно из лучших законодательств на постсоветском пространстве. Есть решение и хотелось бы, что оно в рамках действующего законодательства читалось и понималось", - итожит Ляззат Кульмухамбетова.

Постановление есть, что дальше?

В отделе архитектуры и градостроительства сообщили, что ознакомлены с постановлением Верховного суда. Но дом введен в эксплуатацию 28 декабря прошлого года, а потому речь о сносе не идет.

"Суд считает, что АПЗ и эскизный проект, то есть исходный материал, выданы без разработки проекта детальной планировки, либо проекта застройки заказчику в нарушение законодательства. Однако хочу сказать, что объект уже введен в эксплуатацию в декабре прошлого года и потому исходные материалы они в полной мере исполнены. Говоря проще, строительно-монтажные работы завершены. Но если говорить о наказании, то я, как руководитель отдела,  должностное лицо, выплатила административный штраф", - пояснила руководитель отдела Гулсара Курмангалиева. 

Сам застройщик Кинжетай Айткужинов считает, что дом он построил по букве закона.

"Прошел ряд судебных разбирательств, но в эксплуатацию этот девятиэтажный дом сдан, потому как построил я его на законных основаниях. У меня по этому объекту все в порядке. Конечно, пришлось привлекать палату предпринимателей "Атамекен". Это было непросто,  но с 5-6 раза объект введен в эксплуатацию", - поясняет Айткужинов.

Вся новая стройка встанет?

Противостояние Ляззат Кульмухамбетовой и застройщика Кинжетая Айткужинова перекроило всю строительную сферу города. Архитектурно-планировочные задания на новое строительство с прошлого года не выдаются без разработки плана детальной планировки. Бизнес считает, что это значительно затрудняет работу.

"На месте старого бизнес-центра я начал строительство девятиэтажного дома и госэкспертиза дала мне отрицательное заключение, обосновывая тем, что нет ПДП. Хотя строительная часть, вся техническая часть была принята экспертизой. И там нулевой цикл стоит уже год, даже больше. Верховный суд отменил решения нижестоящих судов, обосновывая тем, что надо везде разрабатывать ПДП. Хотя я считаю, что нужен дифференцированный подход. Я вынужден в данный момент разрабатывать проект застройки на 6 гектаров. Но моя площадь всего 0,4 га. Зачем, если дома и здания, которые там стоят, это исторически сложившийся центр? Смысла разрабатывать ПДП на этот участок я не вижу", - говорит Айткужинов.

По словам бизнеса, на разработку плана детальной планировки на 10 га нужно в среднем 15 млн тенге. И долгие месяцы ожидания. В получении разрешения на строительство отказывают даже промышленным предприятиям, которые хотят возводить объекты на своей территории. В отделе архитектуры теперь крайне принципиальны: хочешь строить, разрабатывай план. А после проходи госэкспертизу и общественные слушания. Прокуратура города настаивает теперь, чтобы ПДП разрабатывались за счет бюджета. Однако госорганы непреклонны: если бизнес заинтересован, то должен вложить средства в разработку плана детальной планировки, а не ждать, пока это сделают власти.