"Раздали направо-налево": жители Косшы жалуются на нехватку земель под ИЖС

Земельный вопрос особенно остро стоит в пристоличных населённых пунктах Казахстана. Так, жители динамично растущего Косшы жалуются, что, к примеру, большая часть дорог находится в частных руках — потому что некогда земельные участки были в свободном доступе для продаж. Тем более, что ранее это было село, соответственно, земли — сельхозназначения. Как комментируют проблему обеспечения жителей наделами под ИЖС власти, если свободных земель в населённом пункте уже нет? Какие планы по его развитию в статусе города?  В ситуации разбирался корреспондент BaigeNews.kz.

 "45 тысяч человек ждут участки под ИЖС"

Население Косшы стремительно растёт. Сегодня здесь, по данным официальной статистики, живут более 50 тысяч человек. Фактически же число жителей ещё два года назад перевалило за 60 тысяч. И уже в течение пяти лет, по прогнозам местных властей, город достигнет отметки в 150 тысяч.

Такая динамика неизбежно приводит к нехватке земель под строительство жилья. Жители также жалуются, что и большая часть дорог сегодня находится в частных руках. Дескать, некогда их раздавали направо-налево. А теперь, чтобы вернуть в собственность города, нужно предоставить владельцам равноценные наделы, но свободных земель здесь уже нет.

Основная часть земель выделялась в пользование в 2000-х годах. Руководитель отдела земельных отношений, архитектуры и градостроительства города Косшы Аслан Таймасов рассказал, как это происходило.

"Город образовался в 2021 году, до этого здесь было село, — напомнил глава местного госоргана. — Дороги откуда появились? Раньше здесь были сельхозформирования, везде поля. Эти земли вокруг села Косшы в своё время потихоньку отходили в собственность, менялись акционеры, учредители, владельцы. То есть многие земли вокруг Косшы были в частных руках. Они, соответственно, за свой счёт делали генеральный план, проект детальной планировки на свои участки. Где-то пятиэтажки, где-то ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), где-то какие-то объекты. И потом согласно ПДП происходила сегментация. В итоге сегментации те или иные дороги, естественно, оставались за ними. По Земельному кодексу: если человек добровольно не отдаёт эти земельные участки, они остаются за ним в виде сервитутов".

Сервитут — это предоставление возможности на ограниченное пользование в данном случае землёй, которая находятся в чужой собственности. Например, право проложить водопроводные трубы через чужой земельный участок, прорыть канавы для спуска воды, проезжать или прогонять скот через него.

"Согласно статье 67 Земельного кодекса, если человек не может воспользоваться сервитутом в полном объёме, как бы он хотел, в своё время эти земли они же покупали у государства, то государство должно возместить им по рыночной стоимости деньгами либо равноценным земельным участком. Статьи 67 и 84 Земельного кодекса. Но утверждать, что основная часть дорог в Косшы находится в частной собственности, неверно. Мы примерно подсчитали — процентов двенадцать. Пока необходимости в изъятии этих участков нет, потому что они находятся в безлюдной местности, и это не создаёт проблем. Да, есть люди, которые подали на нас в суд, но по мере возможности с ними будем решать. Потому что к нам сейчас добавили сельский округ Тайтобе, там почти 10 тысяч га земель, я думаю, эта проблема решится", — отметил собеседник.

Глава местного земельного ведомства также подчеркнул, что в Косшы нет хаотичности в застройках.

"Повторюсь: те люди, у которых были большие площади, в своё время за свой счёт сделали генплан села. И сегодня говорить о том, что они виноваты, тоже неверно.  Они сделали за свой счёт генплан, разбили дороги и, соответственно, эти участки разделили — да, конечно, продавали. Но закон это не запрещает. Неосведомлённые в законе люди сегодня говорят: вот, мы стоим в очереди, не дают нам и в то же время продают. Но эти земельные участки предоставили в начале 2000 годов, когда в Косшы никто земли даже не просил", — пояснил Аслан Таймасов.

Горожане, действительно, указывают на то, что разные участки на сайтах "Крыша" и Olx зачастую продают одни и те же лица.

"Одни и те же люди — это риэлторы, скорее всего. Собственники могут быть и разные", — прокомментировал руководитель госоргана.

Косшы — это пять тысяч гектаров земли, а претендентов на неё в разы больше. Проблему можно решать за счёт строительства многоэтажек, а для этого важно привлекать инвесторов.

"У нас сейчас 45 тысяч человек в очереди стоят на земельные участки под ИЖС в Косшы. 45 тысяч участков мы не можем предоставить, потому что это 5 тысяч га земли, представляете? Здесь даже нет столько земли. Поэтому Косшы сегодня — "горячая" точка. Почему на уровне правительства решили присвоить Косшы статус города? Это позволяет решит много проблем, в том числе нехватки жилья. Чтобы многоэтажки строились, чтобы квартирный вопрос решался таким образом. Из села город создавать — это первый раз, такого не было в истории Казахстана. Было — когда из города село. В связи с экономическим ростом города, соответственно, инвесторы появятся, они будут и под ИЖС выкупать завтра, и под другие площади, строиться, одним словом. Это жизненный момент, вся Астана так строилась", — отметил Аслан Таймасов.

Нужны ли городу дороги?

Таким вопросом задаётся местный житель Адиль Амантаев. Мужчина рассказывает, что один из предприимчивых экс-представителей власти удосужился отписать в частное владение целую улицу.

"У меня был угловой участок, Т-образный, то есть перекрёсток: одна его сторона выходила на улицу Сейфуллина, другая — на Аль-Фараби. Но впоследствии вся Аль-Фараби стала частной улицей. Тут затрагивались интересы владельцев 12 земельных участков. Если раньше мы были "угловики", то мы этот статус потеряли. Когда я делал запросы в прокуратуру и акимат, получал один и тот же ответ: якобы, строилась школа, поэтому у собственников изымались там участки. А в качестве компенсации им выдали земельные наделы на улице Аль-Фараби. Но, насколько я знаю, там, где строилась школа, участков в собственности не было", — утверждает Амантаев.

Мужчина признался, что сегодня, спустя два года, уже смирился.

"Из 12 домов я единственный, кто бегал, писал. Кто-то из соседей, правда, звонил и угрожал тем, кто продаёт эти участки. Но я считаю, надо действовать по закону. Я активно боролся в 2021 году, а когда появился сосед, он уже госакт получил, я опустил руки. У меня ворота выходили на улицу Аль-Фараби. Сейчас тот сосед меня прижал, закрыл. Уже забор выстроил, стены поднял. От нашего участка не отступил положенные четыре метра, впритык к дороге построил. Думаю, вряд ли он сможет узаконить, техпаспорт получить, ведь эта норма прописана", — рассуждает Адиль Амантаев.

Мужчина считает, что прежде чем продавать эти земельные участки, властям стоило спросить мнения собственников соседних участков. Ведь такой поворот событий создаёт для них неудобства. К примеру, он в своё время купил свой участок, по его словам, за 45 тысяч долларов. 

Другой принципиально важный момент, по его словам, — под выделенными для ИЖС участками по проезжей части улицы Аль-Фараби находятся инженерные коммуникации.

"Там, где они распродали землю, проходит канализационная сеть. Разве это правильно, что под частным домом проходит городская сеть? Это артерия города и, если будет наводнение, к люку нет доступа. А таких люков шесть в этом промежутке", — возмущается горожанин.

Третий его аргумент — нецелесообразность сокращения полотна дороги, параллельной главной улице города.

"На каком основании сокращают проезжую часть дороги, расположенную вверх по Аль-Фараби? – задаётся вопросом Адиль Амантаев. — Аль-Фараби является вспомогательной, резервной, дублирующей главную и самую длинную улицу Республики. По сути, она несёт огромную функциональную нагрузку по перемещению грузопотока для города. Особенно, в случае незапланированного ремонта ул. Республики или аварийной ситуации. А с присвоением Косшы статуса города автотранспортное движение усиливается в разы, нужны новые дороги, но никак не сокращение имеющихся".

Свои вопросы жители ещё пару лет назад адресовали в местные госорганы. В официальных ответах, действительно, говорится о том, что участки по ул. Аль-Фараби выбрали в качестве компенсации за изъятые при строительстве школы.

При этом в управлении по контролю за использованием и охраной земель Акмолинской области отметили, что по действующему генплану Косшы "промежуток улицы Аль-Фараби — от улицы Момышулы и Сейфуллина предусмотрен под жилую застройку".

В ведомстве уточнили, что в 2021 году двум землепользователям были предоставлены наделы по 0,1 га каждый.

"Установлено, что при размещении этих участков по ул. Аль-Фараби оставлен технический проезд шириной в шесть метров", – подчеркнули в госоргане.

В ответе отдела земельных отношений Целиноградского района также поясняется, что передача земли под ИЖС по Аль-Фараби в границах улиц Желтоксан и Сейфуллина оправдана тем, что этот промежуток проходит параллельно ул. Республики на расстоянии двух-трёх домов. И, по сути, особой нужды в ней как в дороге нет.

"Доступ к участкам соседних домов имеется на перпендикулярно проходящие улицы. Кроме того, по ул. Аль-Фараби в данных границах учтён отступ от существующих наземных и подземных инженерных коммуникаций", – говорится в документе.

Поднимаемые Адилем Амантаевым вопросы прокомментировал в интервью и руководитель отдела земельных отношений, архитектуры и градостроительства города Косшы.

"Необходимости особой в этой второстепенной дороге (улица Аль-Фараби – прим. авт.) не было, и, чтобы построить школу, оттуда землепользователей переселили сюда. Выдали, если не ошибаюсь, два-четыре участка по 10 соток. Что касается канализации, там она наполовину недействующая, её, скорее всего, будут демонтировать и делать новую. Мы разрабатываем комплексный план развития города, где все эти моменты будут учтены. Масштабы другие — к примеру, раньше здесь коммунальных служб не было, сейчас создали их", — пояснил Аслан Таймасов.

Он подчеркнул, что главная задача на сегодня — инвестиционное развитие.

"Нарастить бюджет, бизнес туда запустить. Мы сейчас держимся за любого инвестора.  Косшы на сегодня — самый быстро растущий город. Здесь ежемесячный прирост населения превышает Кокшетау. Лет через десять здесь будет уже двести тысяч жителей. В сентябре мы будем иметь новый генеральный план — под город. И он уже будет рассчитан на более сотни человек", — сообщил глава госоргана.

Каким будет Косшы?

"Будем разбивать город по зонам. Старая застройка конечно же останется, но запланированы и новые площади с многоэтажными жилыми домами, социальными, бытовыми и культурными объектами. Появятся ещё шесть новых школ – сегодня действуют четыре. Из шести две введём в этом году плюс четыре построятся. К слову, одна из них — на 1,5 тысячи мест в смену, там будут учиться 3 тысячи детей, бюджетом в почти 8 миллиардов тенге — возводится за счёт инвесторов. Они передадут объект в дар городу, то есть это будет государственная школа", — проинформировал Аслан Таймасов.

Появятся и другие социальные объекты.

"По комплексному плану в Косшы построят областную больницу и культурно-спортивный комплекс – здание площадью свыше 6 тысяч квадратных метров. Здесь предусмотрены уличный амфитеатр, кинозалы, спортплощадки, спортзалы, детские игровые площадки ну и культурно-бытовые объекты внутри. Объект также будет возведён за счёт инвесторов", — дополнил собеседник.

Ну и, как говорилось выше, спальные благоустроенные микрорайоны.

"Пока нет расчётов по многоэтажкам, микрорайонов на 15 лет будет под 100 тысяч населения. Этажность будет невысокая, пять — максимум девять этажей. Вы знаете, мы находимся в зоне аэропорта, поэтому свыше 45 метров нам нельзя строиться. Есть нерешённые вопросы по воде, канализации, теплу.  Но идёт газификация, строятся водные магистрали, будет проектироваться новая канализационная система, будут очистные сооружения. На всё это нужно время и терпение. Для области Косшы сегодня – большая ноша, потому что было село, бюджет же города требует больших денег, мы работаем и над увеличением налоговой базы", — заключил Аслан Таймасов.