"Не готов даже на треть": что не так с проектом Строительного кодекса и почему его критикуют эксперты?

Второй год в Казахстане пытаются разработать Строительный кодекс. Проект наделал немало шума среди экспертного сообщества. Документ пока находится в парламенте, ожидается, что осенью его обсудят в первом чтении. Тем временем, депутаты уже заявили о лобби, как со стороны госорганов, так и застройщиков. Какие поправки предлагают разработчики, и с чем не согласны общественники, узнавала корреспондент BaigeNews.kz.

Столичный микрорайон "Ак отау" построили по госпрограмме в 2020 году. В него входят больше десятка новых домов, возведенных в едином дизайнерском стиле. Спустя год квартиры реализовали через жилищный банк очередникам. Квадратные метры с помощью льготной ипотеки купили учителя, госслужащие и люди с инвалидностью. Однако недавно они обнаружили недочеты, допущенные застройщиком.

Как рассказывает одна из жительниц новостройки Мира Жаксылыкова, проблемы начались в этом году. После обильных дождей в ее квартире прямо над оконной рамой побежала вода. При этом живет женщина на 7 этаже.

"Вода течет сверху прямо с потолка со стороны окна, когда идет сильный дождь. Приходится подставлять ведра, причем наполняются они быстро. Дома сдали менее 3 лет назад, а уже такие проблемы. Обращались к представителю застройщика, обещает все устранить. Но сам факт, что уже такие дефекты возникли, возмущает и настораживает", - сетует астанчанка.

С такой же проблемой столкнулись и жильцы соседних домов. В строительной же компании нас заверили, что уже устраняют замечания людей. Поступающие заявки отрабатывают, для этого создали специальную бригаду.

"Сейчас мы устраняем замечания в доме, где с окна протекало. Мы посмотрели оконные рамы снаружи, там трещины, после того, как высохло, мастикой все обработали. Теперь надеемся, что не будет протекать. Вокруг оконной рамы трещины, через них проникает вода, когда идут обильные дожди. Мы специальную бригаду создали для устранения замечаний, сейчас работаем. По мере поступления заявок от людей устраняем. Со стороны председателей КСК, ОСИ нам также поступают заявки. В микрорайоне по нашему объекту 14 домов", - рассказал прораб строительной компании "Базис-А" Абдухамит Урманов.  

В городском акимате, по заказу которого, к слову, и возводили социальное жилье, нам сообщили, что проблему обнаружили недавно. А за трехлетний срок эксплуатации таких неудобств жильцы не испытывали.

"ГУ "Управление строительства г. Астаны" сообщает, в связи с неблагоприятными погодными условиями, в особенности с началом сезона обильных дождей, выявились проблемы с затеканием дождевой воды в жилые квартиры. За трехлетний срок эксплуатации проблем с затеканием дождевой воды не возникало. Однако, спустя данный срок, герметизация пришла в негодность, что привело к затеканию дождевой воды и, следовательно, образованию трещин", - прокомментировали в местном исполнительном органе.

В акимате также подтвердили, что застройщик уже начал устранять дефекты и меняет герметик вокруг окон. Во время обследования домов специалисты обнаружили факты затекания дождевой воды и с кровли. Все эти случаи относятся к гарантийным. Поэтому компания уже приступила к устранению недоработок.

К слову, такие случаи в Казахстане не редкость. Поэтому в стране неоднократно пытались ужесточить наказание за некачественное строительство. Другая проблема, когда возводить многоэтажки застройщики начинают без всяких разрешительных документов.

Так, в Караганде, по решению суда, едва не снесли две крупные многоэтажки. Однако во время апелляции стороны пришли к медиативному соглашению. Застройщику дали время на устранение нарушений до конца года. Он должен провести полное комплексное техническое обследование и после ввести здание в эксплуатацию.

Между тем, в этом году министерство промышленности и строительства провело ревизию и насчитало 170 частных объектов с долевым участием, большая часть которых возводится без разрешения на привлечение денег дольщиков. Это 68 %.

"За самовольное строительство (без наличия соответствующего права на земельный участок, утвержденной проектной (проектно-сметной) документации, положительного заключения экспертизы проектов) по статье 319 КоАП привлечено к административной ответственности судом 32 субъекта предпринимательства, по 4 объектам судом принято решение о сносе", - сообщили в профильном ведомстве.

Эксперт строительной отрасли и член комиссии по обсуждению Строительного кодекса Толеген Ашимов считает, что такие случаи происходят из-за несовершенства и забюрократизированности самой разрешительной системы.

"После того, как ты всю разрешительную процедуру прошел, ты потратил определенное количество денег, купил землю, заказал проект, в какой-то момент тебе могут что-то не подписать или устроить общественные слушания – это всего лишь методология коррупционного давления на предпринимателя, поэтому предприниматель уязвим, он уже потратил деньги, кредиты взял, заднего хода нет, поэтому многие просто берут, в наглую начинают строить, потом уже вперед выставляют население. Это говорит о том, что нет доверия к власти и закону. Хаос в этой системе",  - считает Толеген Ашимов.

Он уверен, что в системе пора наводить жесткий порядок. При этом, по его словам, отрасли нужен не просто Строительный, а Градостроительный кодекс. Однако пока в проекте документа эксперты не увидели каких-либо концептуальных поправок.

"Он все еще не готов и я в этой комиссии. Бурно обсуждается, но, к сожалению, каких-то новых схем не предлагается, фактически это тот же самый закон о градостроительной деятельности, который ранее был. Просто формальные юридические поправки. Новых подходов не находят. Если разрешение выдано, то все, с этого момент госорган несет ответственность вместе с застройщиком. Вот так должно быть. Не может быть одностороннего подхода. Решение принимают вместе, а отвечает предприниматель", - отмечает эксперт.

По его мнению, это должен быть равноправный договор. На деле же, продолжает Толеген Ашимов, приоритет равенства не соблюдается, а предприниматель практически не защищен.    

"Этой путаницей в начале получения разрешительной документации мы отпугиваем не то, что иностранных, но и внутренних инвесторов. Человек, у которого есть деньги, старается вкладывать не в родное село или город, а за бугор. Это одна из причин вывода капитала, я считаю. Надо, чтобы люди уверенно вкладывали деньги в развитие наших населенных пунктов, городов и это должно быть инвестиционно привлекательным. Инвестиционная привлекательность подразумевает не только экономическую выгоду, но и упрощенный подход к выдачи разрешительной документации", - заключил эксперт.

По словам депутата мажилиса и члена рабочей группы по разработке Строительного кодекса Болатбека Нажметдинулы, парламентарии предложили поправки, которые концептуально отличаются от позиции госоргана в лице министерства промышленности и строительства.

"Мы видим, что какие-то моменты упущены и моё мнение, что осенью будут очень жаркие дискуссии, где мы будем вносить много дополнительных моментов, которые не охвачены Строительным кодексом. Это по агломерации, по самому кодексу, по генплану, по ПДП, которым отведено очень мало роли со стороны разработчиков", - рассказывает представитель депутатского корпуса.

В то же время, по его мнению, в законодательстве уже есть нормы, направленные на предотвращение рисков некачественного строительства.

"Есть у нас закон о градостроительной и строительной деятельности и требования СНИП, в которых учтены эти моменты. Эти правила существуют и они написаны кровью. Эти требования были, но само по себе регулирование, сопровождение и администрирование их на некачественном уровне. У нас люди не действуют по алгоритму, то есть, они сначала строят, запускают объект без каких либо разрешительных документов и потом предъявляют претензии к госорганам по незаконному и некачественному строительству. Это, конечно, касается частных застройщиков. Но и сам по себе разрешительная система у нас очень много волокиты и я бы хотел упростить систему разрешительную. Госорганы создали очень много подводных камней, нужно налево и направо ходить и платить, чтобы получить то или иное разрешение", - считает депутат.

Кроме того, весь алгоритм отработан и прописан в рамках правил, которые приняты приказом министра. Но в этой системе искусственно создали препятствия, которые, по мнению парламентария, обычный гражданин встречает уже на начальных этапах строительства. Поэтому зачастую людям проще незаконно возвести, а потом через суд попытаться легализовать строение.

"Штраф заплатить и легализовать. Такой тоже есть путь. Поэтому мы и должны использовать не только кнут и пряник, мы должны создать условия для того, чтобы любой застройщик, будь то коммерческий объект, жильё, заводы и фабрики, чтобы они не встречали со стороны госорганов препятствий и волокиты в части разрешительной системы", - говорит Болатбек Нажметдинулы. 

Говоря о лоббировании интересов, депутат признается, что попытки предпринимали не только застройщики, но и представители госорганов.

"Мы это очень почувствовали, когда мы рассматривали закон о госзакупках и здесь тоже свои моменты, которые пытаются занести готовыми от разработчиков, то есть от госорганов. Когда поступил, мы уже видим, что в каких то моментах, каких- то требованиях присутствует лобби, в части квазисектора, в части создания условий для каких-то компаний, которые новенькие, под них подточены какие- то решения. Да, мы будем с ними работать, будем больше уделять времени и удалять", - сообщил депутат.

При этом впереди парламентариев ждет кропотливая работа, поскольку готов Строительный кодекс пока чуть менее, чем на треть.

"Мы даже до 30% не дошли от нашего намеченного, не дошли до 30% всего Строительного кодекса. Мы всю осень и зиму будет это обсуждать. Полагаю, это зависит от руководителя рабочей группы. Как простые участники процесса, влиять не можем, но каждый вопрос мы тщательно отрабатываем, анализируем, смотрим на позиции госоргана, участников рынка в части градостроения, строительства, то есть, мы будем изучать вопрос полностью. У нас пакет поправок очень большой и длинный, депутаты от разных фракций и партий будут работать. То, что упустили госорганы, будем закладывать, что криво пустили, будем поправлять, а если есть хорошие моменты, будем поддерживать", - пообещал мажилисмен.  

В министертве нам сообщили, что ранее уже выработали новые подходы по ужесточению требований к качеству строительства. А также работают над автоматизацией и цифровизацией отрасли.

"На законодательном уровне внедрен институт градостроительной экспертизы. Это позволит уже на этапе градостроительного планирования предотвратить отклонение от архитектурно-строительных норм (плотность, этажность, озеленение, санитарнозащитные зоны, экологические требования и т.д.), исключить нарушения по ее утверждению", - прокомментировали в ведомстве.

В Строительный же кодекс разработчики планируют внести поправки по усилению государственного контроля на стадиях строительства и приемки. Чиновники планируют внедрить механизм "планового инспектирования объектов". Участвовать  в приемке, а также вводить дома в эксплуатацию  будут представители ГАСК.

"Ведется работа по внедрению и переходу на "автоматизированный реестр разрешений" (лицензий, аттестаты и аккредитация), предусматривающую полную автоматизацию бизнес-процессов по включению и исключению из реестра путем интеграции с информационными системами государственных органов. Таким образом, будет проведена ревизия всех выданных разрешений, что позволит контролировать наличие трудовых и материальных ресурсов в режиме реального времени и исключить из рынка неквалифицированные компании", - также сообщили в министерстве.

В целом, чтобы повысить ответственность участников строительства, разработчики планируют увеличить штрафы. В зависимости от степени тяжести нарушения пока предусмотрены санкции от 25 до 1 000 МРП вплоть до лишения разрешительных документов. А за нарушение правил или требований нормативов, повлекшие смерть по неосторожности, участникам грозит уголовная ответственность.