Как выглядит аварийное жильё в Семее и что с ним станет в ближайшие годы
В Семее набирает темпы программа реновации жилого фонда. И это не удивительно. Типовые дома середины прошлого века, почти столетние малоэтажки из бетона и кирпича, теряют свои позиции на фоне современных стандартов. Так, в административном центре области Абай насчитали 20 аварийных и 43 ветхих дома, которые в ближайшие годы должны преобразиться в рамках первой в истории города программы по реновации. Чиновники и застройщики договорились вместе сдвинуть с мёртвой точки актуальную проблему аварийного и ветхого жилья. Как это происходит, в интервью корреспонденту BaigeNews.kz рассказала руководитель жилищной инспекции Семея Диана Шаяхметова.
Фото Альбины Халел
Летом этого года акимат Семея подписал меморандум о взаимном сотрудничестве со строительными организациями. Цель – обновить аварийный жилой фонд. Меморандум позволит заменить старые маленькие двух- и трёхэтажные дома на современные новоделы. Причём нынешние жители не обязаны будут доплачивать за новое жильё. Обмен производится по принципу "квадрат на квадрат". Единственное условие – это временное проживание в арендном жилье, которое из своего кармана оплачивает застройщик.
Администратор программы реновации – отдел жилищных отношений и жилищной инспекции города Семей. Программа реновации жилищного фонда города Семей на 2023-2029 годы была утверждена 10 июля 2023 года.
"В Семее насчитывается 20 аварийных и 43 ветхих дома. Реновация предусматривает не просто снос старого жилья и возведение на его месте нового, но и комплексную реконструкцию старых кварталов", – пояснила Диана Шаяхметова.
Фото: пресс-служба акимата Семея
Первый меморандум, подписанный между акиматом Семея и компанией "Алтын Ұя" посвящён домам по улицам Аймаутова и Чехова, что в оживлённом районе города между рынком и железнодорожным вокзалом. Здесь уже началась застройка.
Второй меморандум подписан с усть-каменогорской компанией ТОО "SelamKaz", он предусматривает строительство домов по улицам Уранхаева и Жамакаева.
Кроме того, в жилищную инспекцию поступили заявления от жителей улиц Елемесова и Ауэзова, которые намного удалены от центра. Возможно, центральные районы Семея предпочтительнее для застройщиков на сегодня. Хотя именно здесь наблюдается большой дефицит теплоэнергии. Мощностей котельных откровенно не хватает на новых абонентов.
Главное условие для начала реновации -–это согласие самих жителей и достаточная площадь для застройки.
"Первое – мы проводим собрание с собственниками квартир, которые обратились к нам в отдел с письменным заявлением с просьбой найти инвестора. Затем отдел жилищных отношений проводит оперативное совещание с участием акима города, отделами ЖКХ и строительства, коммунальными предприятиями. Выясняем, достаточно ли мощностей у "Семей Водоканала" и "Теплокоммунэнерго" для строительства этих домов. Затем местный исполнительный орган определяет уполномоченную организацию для реализации программы реновации", – пояснила Диана Шаяхметова.
На сегодня в жилищную инспекцию с просьбой подобрать инвестора обратились жители всех 20 аварийных домов.
Кстати, собрание с жителями считается правомочным, если в нём принимали участие не менее 2/3 от общего количества собственников квартир. По двум действующим меморандумам явка составила 98%, заверили в ведомстве.
После получения официального согласия жителей инвестор предлагает свой эскиз сотрудникам акимата, презентует параметры дома или целого квартала и решает вопрос с переселением жителей аварийного дома на время строительства нового жилья.
Фото Альбины Халел
Активно ведётся работа на месте аварийных домов по улицам Аймаутова и Чехова, где совершены все нотариальные сделки и идёт застройка. Люди заселены в арендное жильё. Планируется закончить работы на этом объекте в конце 2025 года либо в начале 2026 года. Тогда люди смогут заехать в новые квартиры.
"Например компания "Алтын Уя" оплачивает ежемесячную компенсацию в размере около 120 тысяч тенге. После того, как дома будут построены, владельцы некогда аварийного жилья, которое было на этом месте, заедут в новые квартиры по принципу "квадрат на квадрат". Если, например, семейчанин жил в квартире 40 квадратных метров, то застройщик обязан предоставить квартиру по площади не меньше этой. Но чаще всего инвесторы выделяют жителям дополнительные квадраты – примерно до десяти на каждую квартиру", – рассказала Диана Шаяхметова.
Если у квартировладельца есть желание ещё больше улучшить и расширить жилищные условия, то он доплачивает и выкупает дополнительные квадратные метры. Согласно статистике, на сегодняшний день один квадрат черновой отделки в новом доме в Семее стоит от 350 до 500 тысяч тенге в зависимости от района. По центральной улице Жамакаева, например, стоимость составит от 450 до 500 тысяч тенге за квадрат. А в чуть отдалённом районе по Чехова – от 350 до 420 тысяч тенге.
Собственники жилья аварийных домов получат квартиры с чистовой отделкой минимум третьего класса комфортности.
Фото: пресс-служба акимата Семея
"Инвестор идёт на условия, которые ему прописывает акимат, чтобы собственники поменяли свои ветхие аварийные квартиры на новые. Что привлекает застройщика в этой программе? То, что у него будет шанс ввести в строй не двухэтажные дома, а девятиэтажные и, соответственно, после обеспечения собственников продать остальные квартиры по своему усмотрению. Могу сказать, что вся программа ложится на плечи инвестора. Государственный орган осуществляет контрольно-надзорные функции", – пояснила Диана Шаяхметова.
В жилищной инспекции отмечают преимущества нынешней программы реновации, которые заключаются в детальном планировании каждого этапа 0Ц от выселения из аварийного дома до строительства и заселения.
"Разные города утверждают её по-разному, но скелет программы, все необходимые статьи по Казахстану примерно у всех одинаковые. Мы смотрели на алматинский, павлодарский образцы и добавили свои детали, в первую очередь, с целью того, чтобы собственник был предостережён от лишних действий", – рассказали о преимуществах программы в жилищной инспекции.
Однако не каждый аварийный дом можно снести и построить новый, а значит, не всех жителей данной категории в ближайшие годы ждёт новоселье.
Так, постояльцы старого деревянного домика по адресу Абая, 51, что находятся в исторической части Семея, восьмой месяц обращаются по вопросу привлечения инвестора для строительства на его месте нового дома. Он признан аварийным. Но для возведения многоэтажного жилого дома среди частного сектора там очень мало места, поэтому инвестор пока не соглашается.
Фото Альбины Халел
Кстати, ряд домов по улице Абая, среди которых и признанный аварийным, мог бы стать "окошком в прошлое" по задумке местных краеведов. Здесь расположены старинные деревянные и каменные жилища, в которых снимали один из первых казахстанских фильмов "Ботагоз" и жили известные купцы. Предложение о сохранении исторического квартала озвучивали на уровне городского и областного акима, но власти дали понять, что в бюджете нет денег на такую задумку.
Ещё одна проблема, с которой сталкиваются уже застройщики – это баснословные суммы за ветхие аварийные дома. И это не редкость. Неравнозначный обмен отпугивает потенциальных инвесторов.
Ветхость и аварийность домов определяет специальная комиссия согласно параметрам закона "Об имуществе". Специалистов для обследования выбирают по конкурсу госзакупок, которые затем проводят независимую экспертизу с техническим заключением.
Какие наглядные факты говорят об аварийности жилья? Как правило, это совокупность нескольких факторов: обрушение конструкций, протечка воды, проблемы с электропроводкой, трещины в стенах и основании, дыры в полах и потолках, повышенная влажность, наличие плесени и грибка, искривление стен и полов, наклон здания, а также использование временных креплений и поддержек.
Фото: пресс-служба акимата Семея
"Специалисты дают заключение, что либо дом пригоден для эксплуатации, либо он подлежит сносу. В первом случае может появиться необходимость усилить там фундамент, конструкции и так далее. Во втором они выносят мотивированное заключение о том, что износ дома составляет 70 и более процентов. И перечисляет, в какой именно части дома. Например, крыша не подлежит восстановлению, фундамент разрушен, трещины в стенах. Вот если в заключении будет определение "не подлежит восстановлению" и процент изношенности составит более 70%, тогда уже считается, что он аварийный", – рассказала о стандартах утверждения аварийности Диана Шаяхметова.
Кроме программы реновации, которая предусматривает снос аварийного жилья и строительство на его месте нового, в Семее реализуется программа модернизации, утверждённая постановлением правительства РК. Она предусматривает реконструкцию отдельных позиций кондоминимума для жителей многоквартирных домов под 0,01%.
Если, например, люди захотят капитально отремонтировать кровлю, что требует миллионных вложений, то государство в лице городской казны в силах выдать практически беспроцентную ссуду, выплачивать которую они вправе от семи до 15 лет.
Владельцы квартир выплачивают свои финансовые обязательства в ОСИ или КСК, откуда деньги уже поступают в бюджет.
Фото Альбины Халел
Из действующих проектов по модернизации на сегодня реализуется программа замены лифтов в двух домах.
"От чего мы шагаем? Это, в первую очередь, согласие собственников квартир. Они составляют протокол соглашения на реконструкцию инженерных сетей, например, труб, лифта, кровли, подъезда и так далее. Далее мы запрашиваем бюджетные средства согласно проектно-сметной документации, опубликовываем конкурс, определяем подрядчика. Например, по адресу Дулатова, 145, сейчас идёт модернизация лифта", – поведала нам о новой программе начальница жилищной инспекции.
Весной этого года семейчане особенно озаботились состоянием лифтового хозяйства. Несчастный случай на левобережье, который привёл к серьёзным травмам пассажиров лифта, показал, насколько старые и опасные подъёмники каждый день возят людей вверх и вниз, а жители многоэтажек рискуют своим здоровьем.
Напомним, 8 мая этого года в 14-этажном доме Семея оборвался трос, в результате чего лифт с шестью пассажирами устремился вниз. Все получили травмы.
Дом, в котором упал лифт. Май 2024 года. Фото Альбины Халел
Одними из первых, кто принялся решать эту проблему, стали жители домов по адресу Дулатова, 145, и в районе 15-го микрорайона. В первом случае на замену подъёмников бюджет выделил 33,2 млн тенге с НДС. Во втором – 29,8 млн тенге с НДС.
Жители сами выбирают компанию по замене лифта, марку лифта, его характеристики. Акимат только даёт деньги в рассрочку.
"Ежемесячный платёж в зависимости от квадратуры квартиры составляет от 2000 до 5000 тысяч тенге ежемесячно. Лифт – это общее имущество объекта кондоминиума. Люди не могут сразу собрать эти 33 млн тенге на замену лифта, выложив каждый по 200 или 300 тысяч. А здесь полегче, ежемесячно будет выплачиваться кредит по ставке 0,01%. Без посредника и без банка", – говорит Диана Шаяхметова.
Согласно закону "О жилищных отношениях", в общее имущество объекта кондоминиума входит крыша, подвал, лестничные марши, лифты. Одним словом то, что находится в доме, плюс благоустройство территории. И это всё люди обязаны ремонтировать за свой счёт.
Сознательные жители Семея уже почувствовали реальные возможности программы модернизации лифтового хозяйства и обратились с заявлениями и просьбами на получение беспроцентного кредита в отдел жилищных отношений. Однако бюджет располагает ограниченной суммой. Так, в этом году на два проекта по замене подъёмников было выделено почти 62 млн тенге. На следующий год ведомство подало бюджетную заявку уже на 300 млн тенге. Сколько из них одобрят – пока неизвестно. Программа модернизации лифтов действует до 2029 года.
Согласно официальной статистике, около 30% жилого фонда нашей страны введено в эксплуатацию в 50-60-х годах прошлого столетия. Свыше 25% – с 70-х по 90-е годы. При соответствующем регулярном уходе они могут дожить до ста лет в хорошем состоянии, но, как правило, это требует больших вложений, и не каждый житель Казахстана может позволить себе такое. Особенно, если большая часть жителей ветхого дома – это пенсионеры.
Напомним, реновация жилищного фонда на днях началась в другом областном центре – в Кокшетау. Снос старого жилья стартовал в квадрате улиц Уалиханова, Гоголя, Саина и Быковского, здесь сосредоточено скопление аварийных домов.
В разрезе регионов больше всего аварийного жилья насчитали в Атырауской, Акмолинской области и в Астане. Общая площадь жилищного фонда Казахстана за 2023 год составила почти 420 млн квадратных метров.