Сотни человек остались без работы из-за заморозки строительства в Костанае

В городе разразился строительный скандал. В отделе архитектуры перестали выдавать архитектурно-планировочные задания.

Застройщики, которые намеревались начать новые коммерческие проекты, не могут этого сделать без разработки плана детальной планировки застраиваемой территории. Причем, ПДП раньше от них не требовали никогда, смотрели только на соответствие генеральному плану. Почему так произошло, разбирался корреспондент BaigeNews.kz.

Представители строительных компаний говорят, что до нового года вопрос с разработкой ПДП не стоял вовсе. Речь идёт о тех земельных участках, которые находятся в старой части Костаная и на которых в последующем ведётся точечная застройка. И до начала 2023 года местные исполнительные органы считали, что вполне законно выдают архитектурно-планировочные задания, строго в соответствии с нормативно-правовыми актами в сфере градостроительства и архитектуры. Но сегодня позиция между центральным уполномоченным госорганом – комитетом по делам строительства, ЖКХ МИИР и отделом архитектуры Костаная разделилась. Они настолько не могут найти общий знаменатель, что уже встретились в суде. И именно из-за судебных разбирательств выдача АПЗ на новое строительство без разработанного плана детальной планировки приостановлена.

Почему именно в Костанае возникла такая ситуация, и почему центральный госорган раньше молчал, а теперь вдруг стал против? Поводом для разбирательства стала жалоба жительницы Костаная, которая посчитала, что предприниматель К.Айткужинов строит девятиэтажный дом рядом с её частным домом незаконно. Она написала жалобы в центральные уполномоченные органы. Комитет по делам строительства МИИР РК отреагировал и инициировал проверку в отделе архитектуры и градостроительства Костаная. По результатам проверки комитет пришёл к выводу, что архитектурно-планировочные задания выдаются неправомерно. Камнем преткновения стала законодательная норма, в которой прописываются условия для выдачи архитектурно-планировочных заданий.

"В условиях идёт перечисление через запятую: АПЗ выдается при наличии генерального плана, плана детальной планировки. То есть не совсем понятно, должны ли выполняться все эти условия, либо достаточно соответствия генплану. При этом комитет по делам строительства ссылается на порядок первичного предоставления земельных участков. Тогда действительно требуется план детальной планировки. А тут земельные участки выкупаются у третьих лиц, а потому допускается строительство многоквартирных домов без плана детальной планировки, если это предусматривается генеральным планом города", – сообщили в палате предпринимателей региона.

В отделе архитектуры и градостроительства Костаная подтвердили: имеют место быть разночтения в законе.

"Законодательство трактуется в разных интерпретациях. В соответствии со ст. 47 закона РК "Об архитектурной и градостроительной деятельности" развитие и застройка территории населённых пунктов осуществляется на основании утвержденных генпланов. Генеральный план города Костанай был утвержден постановлением правительства РК 13 ноября 2020 года. Генеральный план населённых пунктов является основным градостроительным документом, определяющим комплексное развитие и планирование города. А потому местный исполнительный орган основывается в своей работе на генеральном плане. Основания для отказа в выдаче АПЗ у местного исполнительного органа практически не имеется", – сообщила руководитель отдела архитектуры Гулсара Касыбаева.

Сам предприниматель Кинжетай Айткужинов, стройка которого стала причиной разбирательств между двумя госорганами, считает, что начал работы на законных основаниях.

"Я купил несколько участков в центре города, убедился, что они подходят под многоэтажное строительство согласно генплана. АПЗ по закону мне выдали. Из-за соседей, несогласных со строительством, пошли жалобы во все инстанции вплоть до президента. Это инициировало проверки. Комитет по делам строительства принял решение, что везде надо требовать ПДП.  Однако я считаю, что в моём случае план детальной планировки не требуется, так как разработан генплан города. И участок у меня очень маленький, 39 соток. А разработка ПДП начинается от 10 га, в отдельных случаев 5 гектаров может быть. Я уверен, что строю законно, тем более, что проект прошёл государственную экспертизу", – говорит Айткужинов.  

Однако представитель комитета по делам строительства Айгерим Ибраева не согласна с такой трактовкой закона отделом архитектуры.

"Строительство осуществляется в соответствии с проектно-сметной документацией разработанной в соответствии с утвержденным в установленном порядке ПДП, выполненным на основании генерального плана", – твёрдо уверена она.

Отдел архитектуры и градостроительства Костанае в судебном порядке теперь пытается отменить акт проверки комитета. Но пока идут разбирательства, бизнес не может начать новые проекты.

"В настоящее время выдачу АПЗ застройщикам мы приостановили в связи с тем, что у нас идут судебные разбирательства с комитетом по делам строительства об отмене акта проверки и о назначении проверки. После решения суда будет ясно, как нам работать в рамках действующего законодательства. Но мы считаем, что генеральный план и план детальной планировки несут одни и те же функции. И на основании этого, согласно действующего законодательства, мы ранее выдавали застройщикам архитектурно-планировочное задание", – пояснила руководитель отдела Гулсара Касыбаева.

Позицию отдела архитектуры поддержали и в Ассоциации строителей по Костанайской области. Её исполнительный директор Ирина Викулова так же считает, что генеральный план несёт те же функции, что и план детальной планировки, а потому требовать ПДП у застройщиков не имеет смысла.

"В генплане определены основные направления организации территории с определением функционально-градостроительного зонирования, красные, жёлтые линии, линии застройки, резервирование территории для размещения объектов социального, культурного или коммунального обслуживания, инженерные коммуникации, благоустройство, озеленение территории – всё это в генеральном плане предусматривается. То есть мы считаем, что соблюдены все нормы подачи разрешительных и выдачи разрешительных документов. Ни застройщик, ни архитектура, на наш взгляд, ничего не нарушили", – считает Ирина Викулова.

При этом в акимате города подчеркнули, вопрос о приостановлении и сносе строительства, которое на данный момент уже ведётся, не стоит.

"Раз комитет строительства выносит нам такое предписание, соответственно мы, имея на руках этот документ, в дальнейшем нарушений таких допускать не можем. В свою очередь, мы инициировали судебное разбирательство с комитетом по делам строительства, так как не согласны с трактовкой законодательства. Государственная экспертиза сейчас тоже отказывает в выдаче на основании отсутствия плана детальной планировки. Сейчас находимся на перепутье. Если суд встанет на сторону комитета по делам строительства и скажет, что действительно неправильно процедурно было выдано архитектурно-планировочное задание, соответственно, вся структура поменяется. Мы, наверное, будем идти к тому, что к любой застройке уже будем разрабатывать план детальной планировки за счёт, наверное, частных инвесторов. Если комитет по делам строительства всё-таки в судебных органах нам сейчас обоснует то, что мы действительно неправильно АПЗ выдаем, ну придём к этому", – рассказал заместитель акима Костаная Рустем Катпаев.

На вопрос, не может ли государство взять на себя расходы по разработке плана детальной планировки, в акимате уточнили, что считают это нецелесообразным. Для того, чтобы сделать ПДП на старую часть Костаная, необходимо по меньшей мере 850 миллионов тенге.

"Это нецелесообразно, мы там кредитное и арендное жилье не будем строить, социальные объекты уже есть. Зачем разрабатывать на микрорайоны, которые есть? Если коммерческая застройка, то пусть сами разрабатывают. А на новые микрорайоны ПДП есть. На текущий момент разрабатывается три ПДП, хотим разработать ещё два. Хочу отметить, что 75 процентов в индексе физического объёма по строительству региона занимают частные застройщики, которые строят по генплану, а не по ПДП. Мы тоже заинтересованы, чтобы дальше шло строительство. Но мы в то же время не поддерживаем точечную застройку, нам социальное напряжение не нужно", – подчеркнул Катпаев.

Между тем предприниматели, которым не выдают АПЗ на новое строительство, говорят, что столкнулись с первыми трудностями.

"У меня сейчас четыре бригады, которые остались без работы. У нас были планы на 3-4 года вперед, а сейчас с этими АПЗ мы не знаем, что делать. Одной маленькой отпиской мы тысячи людей губим! На один дом 1000-2000 человек задействованы. Сейчас мы должны все проекты завернуть и сидеть ждать", – сетует предприниматель Бауржан Несембаев.

В областной Ассоциации строителей уверены, что проблема касается не только костанайских строителей, но и может быть актуальна по всей республике. Потому что требовать разработку ПДП у застройщиков – значит подвести их к дополнительным расходам, которые неминуемо лягут в стоимость квадратного метра жилья.